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Bail commercial : une (nouvelle) faculté de résiliation triennale ?

La loi « Elan » permet au bailleur d’user de sa faculté de résiliation triennale s’il entend transformer le local commercial en logement d’habitation. Pour cela, il doit donner congé au moins six mois avant la date de l’échéance triennale, par acte d’huissier de justice.

Une (nouvelle) faculté de résiliation triennale ?

La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « loi Elan*», prévoit un nouveau motif de résiliation triennale du bail commercial, à l’initiative du bailleur : lequel ?

Pour rappel, la durée d’un contrat de bail commercial ne peut pas être inférieure à neuf ans. Cela étant, le locataire dispose d’une faculté de résiliation triennale, sans motif particulier, à condition de respecter un formalisme précis. Pour être valable, il faut que le congé du locataire soit donné au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par acte d’huissier de justice.

Le locataire bénéficie également d’une faculté de résiliation triennale lorsqu’il a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou qu’il est admis au bénéfice d’une pension d’invalidité. Ses héritiers bénéficient également d’une faculté de résiliation triennale s’il décède. Le formalisme précité doit également être respecté.

Résiliation triennale du bail commercial : le bailleur doit la motiver !

Le bailleur dispose, lui aussi, d’une faculté de résiliation triennale, mais qui est plus encadrée. Si le congé doit aussi être donné en respectant un délai de six mois, ce congé ne peut être délivré au locataire que par un acte établi par un huissier de justice.

En outre, le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Le bailleur ne peut donc pas délivrer un congé sans motif, et les motifs admis sont limitativement énumérés par la loi :

– construction, reconstruction ou surélévation de l’immeuble existant ;

– reprise du local d’habitation loué accessoirement au local commercial s’il n’est pas affecté à l’usage d’habitation ;

– exécution de travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ;

– démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Depuis le 25 novembre 2018, la loi Elan autorise un bailleur à résilier, tous les trois ans, le bail commercial si cette résiliation est motivée par le souhait de transformer le local commercial en logement d’habitation.

 

* Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (article 28)

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