La Loi « Pinel » du 18 juin 2014 a modifié en profondeur les règles régissant les rapports entre le bailleur et le locataire d’un local commercial, dans un sens plutôt favorable à ce dernier. Et c’est notamment vrai pour la répartition des charges, dont certaines ne peuvent plus lui être imputées…

La question du coût des travaux et des charges et de leur répartition entre le locataire et le bailleur fait l’objet de nombreux litiges, notamment lorsque les clauses du bail commercial consacrées à cette question ne sont pas suffisamment explicites et donc sources d’interprétations contradictoires. C’est l’une des raisons pour laquelle la Loi Pinel impose désormais, pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014, l’obligation d’établir un inventaire et un suivi des charges liées au local loué.

Des dépenses qui restent à la charge du bailleur !

Que ce soit à l’occasion de la conclusion d’un contrat de bail commercial ou lors de son renouvellement, un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances doit être annexé au contrat de bail. Un récapitulatif annuel de ces charges doit, par ailleurs, être établi et adressé par le bailleur au locataire. Et si, en cours de bail, de nouvelles charges, taxes ou redevances sont dues, le bailleur devra en informer le locataire.

Cet inventaire doit détailler la répartition des charges entre le locataire et le bailleur, étant précisé que certaines dépenses ne peuvent plus être mises à la charge du locataire (mesure applicable aux baux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014). Restent ainsi à la charge du bailleur :

– les dépenses relatives aux grosses réparations (visées à l’article 606 du Code Civil) ainsi que les honoraires liés à la réalisation des travaux : les grosses réparations sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale ;

– les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué avec la réglementation, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations ;

– les impôts, et notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le bailleur est le redevable légal (la taxe foncière et ses taxes additionnelles et les impôts, taxes et redevances liés au local loué ou à un service bénéficiant directement au locataire peuvent toutefois toujours lui être refacturés) ;

– les honoraires liés à la gestion des loyers du local loué ;

– dans un immeuble collectif, les charges, impôts et redevances et le coût des travaux relatifs aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

C’est confirmé ! Même si, désormais, certaines dépenses doivent rester à la charge du bailleur sans pouvoir être imputées au locataire, la taxe foncière et ses taxes annexes peuvent toujours faire l’objet d’une refacturation au locataire par le bailleur.

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