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Brève – Etat des lieux : tenir compte de la vétusté

 

Que ce soit au début ou à l’expiration d’un bail d’habitation, il est nécessaire d’établir un état des lieux. Les modalités de sa réalisation, imposées par la réglementation, ont été quelque peu modifiées depuis le 1er juin 2016, notamment afin de diminuer le nombre de litiges. Qu’est-ce qui change ?

L’état des lieux d’entrée et celui de sortie ont pour objet de décrire avec précision, pour chaque pièce, l’état des revêtements de sol, des murs et plafonds, des équipements et éléments du logement. Il comporte également, le cas échéant, les relevés de compteurs individuels de consommation d’eau et d’énergie, le détail et la destination des clés, etc.
L’état des lieux doit être remis au bailleur et au locataire (ou à leur mandataire) au moment de sa signature, en mains propres ou par voie dématérialisée. La réglementation préconise que l’état des lieux soit établi sur support papier ou sous forme électronique, sans plus de détails. Tout au plus précise-t-elle désormais que la forme du document doit permettre la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux.
Et il faut aussi tenir compte de la vétusté du bien loué…


Tenir compte de la vétusté : comment ?

La vétusté s’entend de l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.
Au terme de la location d’un logement, il n’est pas rare que des litiges, ou du moins des contestations, apparaissent quant à la prise en compte de cet état de vétusté du logement. C’est pourquoi la loi Alur a tenu à apporter des précisions sur la prise en compte de cette vétusté dans le cadre de l’établissement des états des lieux, modalités applicables à compter du 1er juin 2016.
Afin de limiter les litiges, il est désormais admis que le locataire et le bailleur pourront convenir, dès la signature du bail, d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location entre une ou plusieurs organisations de bailleurs et de locataires (même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord).
La grille de vétusté doit définir, au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.
Une fois la grille de vétusté choisie, il apparaît prudent de l’annexer au bail, même si la réglementation ne l’impose pas, pour prévenir toute contestation future.


A chaque changement de locataire, il faut établir un état des lieux entre le locataire sortant et le bailleur, puis entre ce dernier et le locataire entrant. Ce document, à annexer au contrat de bail, doit prendre en compte l’état de vétusté du logement depuis le 1er juin 2016.

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