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BRÈVE – Immobilier : compromis, faut-il un acte authentique ?

A l’occasion de la vente d’un bien immobilier, vendeur et acheteur, parvenus à un accord sur la vente, peuvent signer une promesse de vente avant la signature de l’acte de vente définitif. Qui est en charge de rédiger cette promesse de vente ?

Un propriétaire privé vend des parcelles de terrain et signe un acte de compromis de vente en mai 2011, sous diverses conditions suspensives, la réitération étant prévue en décembre 2012 au plus tard.

Au mois de janvier 2012, la société fait savoir au propriétaire qu’elle renonce au bénéfice des conditions suspensives.

Mais ce dernier, tout en répondant que la renonciation est tardive, réclame la nullité du compromis de vente : selon lui, lorsqu’une promesse de vente est conclue pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être constatée par acte authentique.

Malgré les contestations de la société, le juge a donné raison au vendeur : le compromis est nul, faute d’avoir été rédigé en la forme authentique (arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 18 février 2015, n° 14-14416).

Promesse de longue durée = acte authentique

Pour mémoire, lorsqu’un vendeur et un acquéreur sont parvenus à un accord, ils peuvent conclure une promesse de vente avant la signature de l’acte de vente définitif.

La promesse peut prendre soit la forme d’une promesse « unilatérale » de vente ou d’achat (cette dernière étant peu utilisée), soit la forme d’une promesse « synallagmatique », appelée plus généralement « compromis de vente ».

En présence d’une promesse unilatérale de vente, l’acte n’engage que le vendeur, le bien étant réservé pendant une durée limitée à l’acquéreur. Lorsqu’un compromis de vente est signé, l’acte engage définitivement les deux parties, sous réserve de la levée des éventuelles conditions suspensives.

Dans les deux cas, l’avant-contrat peut être rédigé par un agent immobilier (ou par les parties elles-mêmes) ou par un notaire. Mais ce dernier devra être obligatoirement sollicité si la promesse de vente est consentie pour une longue durée.

Ce que rappellent les juges dans l’affaire que nous venons d’évoquer : dès lors qu’une promesse de vente est consentie pour une durée supérieure à 18 mois et que le vendeur est une personne physique, l’avant-contrat doit être conclu en la forme authentique, par un notaire, qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis.


Une promesse de vente : ayant pour objet la vente d’un bien immobilier par un particulier, consentie pour une durée de plus de 18 mois, doit être constatée par acte authentique.

 

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