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Brève – Immobilier. Délai SRU : qui signe le recommandé ?

Lors de la signature d’un compromis de vente d’un bien immobilier, les acquéreurs bénéficient d’un droit de rétractation. Afin de sécuriser juridiquement les ventes, il nous semble opportun de rappeler quelques principes à ce sujet, à la lumière de décisions de justice récentes…

Les acquéreurs d’un logement (agissant dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé) bénéficient d’une protection spécifique : il s’agit du droit de rétractation, également appelé « délai SRU » en pratique, qui leur permet de renoncer à la vente durant 10 jours, une fois le compromis de vente signé. Ce délai ne court qu’à compter de sa notification régulière aux acquéreurs. Ce qui suppose que l’acte soit notifié par lettre recommandée avec AR pour plus de sécurité.
Si, dans la plupart des cas, cette notification ne pose pas de difficulté, 2 décisions de justice récentes nous montrent toutefois que lorsqu’il y a pluralité d’acquéreurs, il faut être particulièrement vigilant…

Le délai de rétractation doit être notifié à chaque acquéreur !
Dans une première affaire*, une agence immobilière a notifié le compromis de vente à chacun des époux distinctement. Mais il se trouve que les AR ont été signés par le seul époux. Le couple a par la suite refusé de signer l’acte authentique de vente chez le notaire.
Le juge lui a donné raison et a annulé la vente : l’accusé de réception du courrier notifiant le compromis de vente n’ayant pas été signé par l’épouse, il n’est pas certain que cet acte lui ait été personnellement notifié, d’autant que l’époux ne disposait d’aucun pouvoir exprès pour recevoir ce courrier à sa place.
Dans une seconde affaire**, une autre agence immobilière a notifié le compromis par une lettre unique adressée au nom des 2 époux. Ici aussi, seul l’époux a signé. Mais le couple s’est prévalu de l’irrégularité après la signature de l’acte authentique.
Le juge a donc considéré que la vente était parfaite car la signature de l’acte authentique valait renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification.
Ces 2 affaires nous démontrent qu’il est essentiel de s’assurer que la notification est régulièrement faite auprès des acquéreurs, spécialement en présence d’un couple marié ou d’acquéreurs en indivision. Si la notification peut se faire au moyen d’une lettre recommandée unique adressée à l’un et l’autre des acquéreurs, cette notification ne sera valable que si le recommandé est signé par les deux acquéreurs ou si l’un est effectivement titulaire du pouvoir de représenter l’autre pour signer le recommandé. 


Le délai SRU permet à un acquéreur non professionnel de se rétracter durant 10 jours, à compter de la notification du compromis de vente par lettre recommandée avec AR. En cas de pluralité d’acquéreurs, assurez-vous que l’acte leur a été personnellement notifié.

 

* Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 10 mars 2016, n° 15-12735.

** Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 avril 2016, n° 15-13064.

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