Oratio lab

Constituer une SCI : pourquoi et comment ?

Parce que le recours à la SCI mérité d’être étudié, et parce que la plus grande attention doit être portée à la rédaction des statuts de ce type de société, toute l’équipe du cabinet Oratio se tient
à votre disposition pour vous assister et vous conseiller dans vos démarches.

Véritable outil de gestion du patrimoine immobilier, que ce soit pour acheter un bien à plusieurs ou pour organiser la transmission de son patrimoine, le recours à la SCI mérite d’être étudié. Comment créer une SCI ? Comment fonctionne ce type de société ? Quel est le régime fiscal qui s’applique ? Autant de questions auxquelles se propose de répondre Christelle Pouliquen, avocat associé chez Oratio.

Avant toute chose, pouvez-vous nous expliquer ce qu’est une SCI ?

Christelle Pouliquen : Comme son nom l’indique, une société civile immobilière (SCI) est avant tout une société. Il s’agit donc d’un « contrat » par lequel plusieurs associés décident de se réunir pour mener ensemble un projet, pour en partager les bénéfices ou pour profiter de l’économie qui pourrait en résulter tout en s’engageant à contribuer aux pertes.

L’objet principal d’une SCI est d’acquérir et de gérer des biens immobiliers : elle permet ainsi à ses associés de devenir propriétaires et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers, dans un but non commercial.

Il s’agit d’un type de structure très souvent utilisé dans le cadre familial parce qu’au-delà de la gestion commune d’un patrimoine immobilier, il permet d’en gérer la transmission future.

Quel est l’intérêt de constituer une SCI ?

Christelle Pouliquen : La plupart du temps, une SCI est constituée lorsque plusieurs personnes (amis, concubins, membres d’une même famille, etc.) souhaitent acheter et gérer ensemble un bien immobilier.

En principe, l’achat d’un bien immobilier à plusieurs a pour conséquence la mise en place d’une indivision. Or, le régime de l’indivision peut parfois créer des situations de blocage lorsque les indivisaires (c’est-à-dire les propriétaires) ne s’entendent pas à propos de la gestion du bien en question.

Il peut aussi s’avérer problématique dans le cadre d’un achat réalisé par des concubins, notamment en cas de décès, lorsqu’il s’agit de la résidence principale du concubin survivant. Dans cette situation, au décès de l’un des concubins, ses héritiers deviendront propriétaires, en indivision, avec le concubin survivant : ils pourront donc, le cas échéant, l’obliger à vendre. En outre, le conjoint survivant sera taxé à hauteur de 60 % sur les biens légués.

La constitution d’une SCI permet d’éviter ces écueils et de transmettre le bien immobilier au survivant en évitant les droits de succession de 60 % applicables aux personnes non parentes. Dans cette hypothèse, toutefois, il faudra procéder à un démembrement croisé des parts sociales, un mécanisme qui consiste à échanger respectivement l’usufruit (c’est-à-dire le droit de jouissance) des parts de chacun des concubins.

Par suite, en cas de décès de l’un d’entre eux, le survivant retrouve la pleine propriété des parts dont il avait cédé l’usufruit, sans droit de succession à payer. Sur l’autre moitié des parts, il conserve son usufruit, ce qui lui permet de disposer du droit de jouissance sur la totalité du logement.

Quant à la nue-propriété des parts du défunt, elle revient à ses héritiers, mais ne leur donne le pouvoir ni d’imposer la vente du logement ni d’exiger le départ du concubin survivant.
Le choix de la SCI peut aussi s’imposer dans une optique de transmission familiale d’un patrimoine immobilier, permettant ainsi à des parents de minimiser les droits de succession qu’auront à payer leurs enfants le jour venu.

Enfin, il arrive fréquemment qu’un entrepreneur fasse le choix de créer une SCI pour acheter un local, qu’il louera ensuite à sa société commerciale, ce qui lui permet, concrètement, de transférer une partie de son patrimoine professionnel vers son patrimoine privé.
Dès lors, l’immeuble étant logé dans une structure distincte de la société opérationnelle, les créanciers de cette dernière ne pourront pas exiger la saisie du bien en cas de difficultés financières. Dans cette hypothèse, le choix de la SCI permet de protéger le patrimoine familial des risques professionnels.

J’ai bien noté l’intérêt de ce type de structure sociétale. Mais comment créer une SCI ?

Christelle. Pouliquen : Comme mentionné, une SCI est un contrat de société par lequel plusieurs associés décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Il s’agit donc d’une société civile dotée de la personnalité juridique ayant un objet immobilier.

Les associés doivent être au moins deux, majeurs ou mineurs émancipés, particuliers ou personnes morales (société). En contrepartie de leurs apports en nature ou en argent, ils reçoivent des parts sociales, ce qui leur permet d’exercer un droit de vote et de percevoir des dividendes. Ils ont également le pouvoir de désigner et de révoquer le gérant, ainsi que de participer aux assemblées.

Le capital d’une SCI est donc constitué des apports des associés et est divisé en parts sociales d’égales valeurs, réparties entre les associés au prorata de leurs apports.

Aucun capital minimum n’est imposé par la loi : les associés choisissent donc librement le montant du capital social.

Bien entendu, et comme pour toute société, des statuts devront être rédigés, une annonce légale (un avis de constitution) devra être publiée et la SCI devra être immatriculée auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu de son siège social.

Vous avez indiqué que les associés avaient le pouvoir de désigner ou de révoquer un gérant. En pratique, comment fonctionne une SCI ? Que fait le gérant ? Que font les associés ?

Christelle Pouliquen : Une SCI doit être gérée par une ou plusieurs personnes, physiques ou morales, associées ou non, nommées pour la première fois par décision de tous les associés, puis élues à la majorité des voix des associés lors de l’assemblée générale.

Le gérant assure la gestion de la SCI (encaissement des loyers, paiement des charges, déclarations fiscales, entretien des biens, etc.).
Pour les actes les plus importants (achat ou vente de biens immobiliers par exemple), il conviendra de se référer aux dispositions statutaires.

C’est pourquoi la rédaction des statuts est importante : ces derniers devront anticiper ces problématiques et définir avec soin les modalités et conditions de mise en oeuvre applicables à ces opérations.

Au moins une fois par an, le gérant doit réunir les associés en assemblée générale. Il devra également, régulièrement, faire un rapport comptable des activités de la société aux associés.

Le gérant cesse ses fonctions par expiration de son mandat, démission ou décès. Il peut aussi être révoqué en assemblée générale à la majorité prévue dans les statuts ou par décision de justice.

Quant aux associés, ils interviennent pour toutes les décisions importantes concernant le fonctionnement de la société.

Dans ce contexte :
• chaque associé peut provoquer la réunion d’une assemblée pour une question déterminée (la demande est faite par lettre recommandée avec avis de réception) ;
• les associés peuvent poser des questions par écrit au gérant, qui doit répondre selon le même procédé ;
• ils peuvent également consulter, au siège social, tous les documents établis par la société ou reçus par elle.

Les associés ont également le droit de participer aux bénéfices.

Grâce à ses apports, en effet, chaque associé à vocation à percevoir une partie du bénéfice de la société. En conséquence de quoi, les bénéfices réalisés par la SCI peuvent être partagés entre les
associés au prorata des parts détenues dans le capital social.

Le dernier point que nous pouvons évoquer porte sur la responsabilité des associés. Ils sont, en effet, indéfiniment et conjointement responsables sur leur patrimoine envers les créanciers des éventuelles dettes de la SCI et devront les rembourser, le cas échéant, si la SCI ne peut le faire, sur leurs propres deniers. Cela signifie qu’en cas de souscription d’un emprunt par la SCI, si celle-ci ne peut le rembourser les associés pourraient être amenés à se substituer à la société dans les paiements. Cette responsabilité conjointe leur permet néanmoins d’opposer aux créanciers la division des recours : dans cette situation, chaque associé ne peut être poursuivi par les créanciers qu’à concurrence de sa quote-part de capital dans la dette.

Comment est imposée une SCI : est-elle soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés ?

Christelle Pouliquen : Par principe, une SCI relève de plein droit de l’impôt sur le revenu (IR) : elle doit donc procéder à la déclaration des revenus qu’elle perçoit par voie électronique, par l’intermédiaire de l’imprimé 2072.

Il appartient, ainsi, aux associés de payer l’impôt correspondant à leur quote-part des bénéfices calculée au prorata de leurs droits sociaux.

Si les associés sont des particuliers, ils doivent faire état des revenus fonciers déclarés à leur nom par la société sur leur déclaration de revenus fonciers (imprimé no 2044 ou no 2044- SPE).
Les associés personnes morales doivent, quant à eux, intégrer leur quote-part de résultat dans leur propre résultat pour la détermination de leur impôt sur les bénéfices.

En cas de vente de l’immeuble par une SCI relevant de l’IR, tout se passe comme si la vente était réalisée directement par l’associé lui-même. S’il s’agit d’un particulier, ce sont donc les règles des plus-values immobilières privées qui s’appliquent (détermination de la plus-value nette, application des abattements pour durée de détention, etc.). S’il s’agit d’une société, la plus-value réalisée est intégrée dans le résultat de cette dernière et imposée selon le régime fiscal qui lui est propre.

Le même principe s’applique en cas de vente des parts de la SCI : le régime fiscal du gain réalisé suit la situation de l’associé.

Sur option des associés, une SCI peut relever de l’impôt sur les sociétés (IS) et non pas de l’IR. Les SCI ayant opté pour l’IS peuvent, depuis le 1er janvier 2019, renoncer à cette option auparavant irrévocable avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d’IS du 5e exercice suivant celui au titre duquel elle a été effectuée.

Précisons que cette renonciation à l’IS est irrévocable et la société devient irrévocablement soumise à l’IR : elle ne pourra plus revenir en arrière et opter à nouveau pour l’IS.

L’option doit être notifiée au service des impôts ou directement au centre des formalités des entreprises lors de la création de la SCI, le cas échéant, en ayant soin de bien renseigner cette option sur le formulaire d’immatriculation, au plus tard avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel la société souhaite être soumise pour la première fois à l’IS.

L’intérêt d’une option pour l’IS réside dans le fait que, comme une SARL ou une SAS, la société va déterminer son propre résultat fiscal, et paiera son propre impôt.

Dès lors, plusieurs avantages peuvent être signalés :

• alors que l’IR comporte des tranches d’impôt qui peuvent aller jusqu’à 45 %, l’option à l’IS entraîne une imposition au taux de 28 % des profits réalisés (voire un taux réduit de 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices) ;
• l’imposition des associés est limitée aux dividendes dont la distribution a été effectivement décidée (le résultat non distribué ne sera pas imposé au niveau des associés) ;
• les immeubles peuvent être amortis, cet amortissement étant déductible du bénéfice sur le plan comptable et fiscal.

partager sur

Articles Similaires
Oratio lab

Location meublée : quelle fiscalité ?

Oratio lab

Création d’entreprise : quel régime fiscal choisir ?

Oratio lab

Un diagnostic de performance énergétique 2.0

Oratio lab

Mise en place du télétravail « régulier » en entreprise

S'abonner
à la newsletter