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Construction : connaître le référé préventif avant travaux

Avec Louis-René Penneau,avocat associé, Oratio Angers

A l’occasion de travaux de construction ou de réhabilitation, des litiges peuvent apparaître lorsque les voisins du chantier font état de dégâts sur leurs biens. Pour limiter les contestations, il est possible de recourir à un mécanisme juridique appelé « référé préventif », comme va nous l’expliquer Louis-René Penneau, avocat associé chez Oratio.

O’News : Comment limiter les litiges pouvant naître à l’occasion de travaux de construction ?
Louis-René Penneau :
À l’occasion de travaux, il peut arriver que les riverains se plaignent de dégâts sur leurs biens (apparition d’une fissure, clôture abimée, etc.). Mais, pour autant, les allégations d’un voisin ne sont pas toujours exactes. Il peut arriver, en effet, que certaines personnes mal intentionnées en profitent pour imputer à ces travaux un dégât sur leurs biens et demander une indemnisation au maître d’ouvrage, alors même que le dégât allégué existait avant le début des travaux.
C’est pourquoi, afin de limiter les litiges, il faut se constituer des preuves, et ce avant même de débuter les travaux. Pour cela, il existe un mécanisme juridique très efficace : le référé préventif.

Le référé préventif a, en effet, une très grande utilité pour déterminer les éventuelles responsabilités des parties dans l’apparition de dégâts. Il est déjà arrivé, par exemple, qu’une personne se plaigne de l’apparition d’une fissure sur sa maison suite à des travaux effectués par son voisin. Or, ce dernier avait, plusieurs années auparavant, eu recours au mécanisme du référé préventif qui avait démontré, rapport à l’appui, que la fissure existait déjà à l’époque. Le référé préventif a donc permis au voisin de prouver facilement que les travaux qu’il avait effectués n’étaient pas à l’origine de la fissure déjà ancienne, ce qui lui a évité le paiement des indemnités réclamées.

O’N : Pouvez-vous nous expliquer le mécanisme juridique du référé préventif en matière de construction ?
L-R. Penneau :
Juridiquement, le référé préventif se définit de la manière suivante : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».
Notez qu’un texte similaire encadre le même dispositif en matière de travaux publics.
Le référé préventif est donc une procédure judiciaire non contentieuse qui permet d’obtenir la désignation, par un juge, d’un expert chargé d’établir une photographie de l’état des lieux où doivent se dérouler les travaux avant même qu’ils ne débutent.
Pour engager un référé préventif, il faut avoir un intérêt à sauvegarder ses droits. Cela signifie qu’outre le maître d’ouvrage, les entreprises intervenant sur le chantier et les voisins eux-mêmes peuvent recourir au référé préventif. Bien souvent, l’initiative de l’action sera prise par le maître d’ouvrage. Le coût de l’action étant à la charge du demandeur, ce sera donc au maître d’ouvrage de l’assumer.
Concrètement, un maître d’ouvrage qui souhaite recourir à un référé préventif va devoir faire appel à un avocat. Ce dernier va alors rédiger une assignation en référé devant le président du Tribunal de grande instance (TGI) du lieu où est situé le chantier de construction ou l’immeuble qui fait l’objet de travaux. Dans cette assignation, le maître d’ouvrage doit demander au juge de nommer un expert. L’assignation ayant trait à un référé préventif en matière de construction, l’expert nommé par le juge sera nécessairement un professionnel du secteur (un architecte, par exemple).
Le maître d’ouvrage doit également assigner en référé tous les propriétaires avoisinants éventuellement concernés par les travaux afin qu’ils se présentent à l’audience qui sera fixée par le juge (propriétaires de maisons, de terrains ou syndicats de copropriétaires). Cette assignation est délivrée par un acte d’huissier de justice. L’assignation doit également viser les professionnels auxquels fait appel le maître d’ouvrage (architecte, artisan, etc.) afin que le référé préventif leur soit opposable.

Une fois, l’assignation enrôlée au greffe, le juge va convoquer les différentes parties à une audience qui se tient généralement au moins 15 jours après l’assignation. Au cours de cette audience, le juge va nommer un expert judiciaire qui est indépendant.

O’N : Une fois l’expert nommé par le juge, que se passe-t-il ?
L-R. Penneau :
 A compter de sa nomination par le juge, l’expert va pouvoir fixer une date de visite des lieux avec les différentes parties concernées par le référé préventif afin que les constatations soient contradictoires. Chacune des parties peut se faire accompagner par son propre expert en construction.
Lors de la visite, l’expert et les parties vont faire un état des lieux de chaque bâtiment concerné par le référé préventif. Les différents propriétaires n’ont alors pas le droit d’interdire l’accès à leur logement. Lors des constatations, l’expert va prendre des photos et rédiger des notes.
Outre l’état des lieux avant travaux, l’expert doit également prendre connaissance de la nature des travaux envisagés. Cela signifie qu’il doit consulter les différents plans et descriptifs rédigés par les professionnels. L’expert peut également donner son avis sur les techniques de construction envisagées par les professionnels. Il peut ainsi recommander des mesures afin de protéger les bâtiments existants.
Lorsque cette phase est terminée, l’expert judiciaire va rédiger un rapport qui sera remis à chaque partie, ainsi qu’au juge.

O’N : Si des dégâts apparaissent durant les travaux, comment doit réagir le maître d’ouvrage ?
L-R. Penneau :
Si des difficultés apparaissent durant les travaux, le maître d’ouvrage peut de nouveau faire appel à l’expert judiciaire. Ce dernier se déplacera de nouveau sur les lieux et convoquera les parties concernées par le dégât allégué afin de déterminer les éventuelles esponsabilités. Il pourra alors juger de l’origine du dégât.
Si les travaux sont effectivement la cause du dégât, l’expert devra déterminer les travaux nécessaires à la remise en état du bâtiment et le coût qu’ils occasionneront. Le cas échéant, l’expert peut même suspendre les travaux, le temps qu’une solution soit trouvée.
Outre l’apparition de dégâts durant les travaux, il est recommandé d’effectuer un nouvel état des lieux à la fin du chantier, avec toutes les parties qui avaient été convoquées à l’occasion du premier état des lieux. Le but est toujours, pour le maître d’ouvrage, de se constituer des preuves des dégâts qui lui sont imputés.


O’N : Existe-t-il un autre dispositif juridique semblable au référé préventif ?
L-R. Penneau :
Un maître d’ouvrage peut recourir au constat d’huissier, qui est un sorte de procès-verbal de constatation décrivant la situation des lieux de façon neutre et incontestable. Toutefois, il s’agit seulement d’un référé « a minima », deux points du constat d’huissier présentant un désavantage vis-à-vis du référé préventif judiciaire :
– l’huissier va se contenter d’établir une photographie des lieux avant le début des travaux, car il n’est pas un professionnel du bâtiment ; par exemple, il ne va pas donner son avis sur les techniques utilisées ;
– le constat n’est pas nécessairement contradictoire ; les voisins ne sont, en effet, pas tenus d’ouvrir leur maison ou leur appartement lorsque l’huissier établit son rapport.
Le constat d’huissier, comme le référé préventif, n’empêche pas les parties de faire appel à la justice. Ils permettent seulement de se constituer une preuve de l’état des avoisinants avant le début d’un chantier.

 

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