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Défiscalisation immobilière

Le dispositif Pinel : intéressant ou non ?

Avec Julien Pineau, avocat, Oratio Cholet

Le dispositif Pinel, successeur du dispositif Duflot, permet de bénéficier d’un avantage fiscal en cas d’investissement dans un bien immobilier locatif, mais aussi en cas de souscription de parts de société civile de placement immobilier (SCPI). Pour quel montant et sous quelles conditions ? C’est ce que va nous expliquer Julien Pineau, avocat chez Oratio.

O’News : De prime abord, quand on parle de défiscalisation immobilière, de quoi s’agit-il ?
Julien Pineau :
La défiscalisation immobilière est un terme générique couvrant plusieurs mécanismes d’investissement, portant sur des biens ou droits immobiliers, qui sont fréquemment utilisés pour optimiser sa fiscalité personnelle. Ils permettent le plus souvent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.
Parmi ces dispositifs, on retrouve le dispositif Pinel, applicable jusqu’au 31 décembre 2017. Il permet de bénéficier d’un avantage fiscal, toutes conditions étant remplies, en cas d’acquisition ou de construction d’un logement neuf, directement ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) non soumise à l’impôt sur les sociétés, mis en location pendant une durée minimale. L’avantage fiscal est également applicable en cas d’acquisition de parts de SCPI.
Attention, il est important de noter que tous les investissements ne sont pas éligibles au dispositif Pinel. Par exemple, les logements dont la propriété est démembrée ne peuvent pas bénéficier de l’avantage fiscal. Il en va de même pour les parts démembrées de SCPI.
En outre, la réduction Pinel ne pourra pas s’appliquer à plus de deux logements au titre d’une même année, que l’investissement soit réalisé directement ou par l’intermédiaire d’une SCI.

O’N : Vous parlez d’avantage fiscal et de réduction d’impôt mais, concrètement, que gagne-t-on à réaliser ce type d’investissement ?
J. Pineau :
Il convient de préciser dès à présent que le gain possible dépendra de la nature de l’investissement réalisé (immeuble ou parts de SCPI), de la durée de l’engagement de location (6 ou 9 ans) et, en cas d’acquisition ou de construction d’immeuble, de sa localisation (territoire métropolitain ou outre-mer).
Si l’investissement porte sur un bien immobilier, la réduction d’impôt sera conséquente, mais variable  : elle se calcule en appliquant un taux déterminé au montant de l’investissement réalisé. Détaillons plus avant le calcul.
Le montant de l’investissement à retenir est constitué du prix de revient du logement (en principe le coût d’acquisition) retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable, sans pouvoir dépasser un plafond de 300 000 € par an et par investisseur.
Une fois la base d’imposition déterminée, il conviendra de lui appliquer un taux pour déterminer le montant de la réduction d’impôt. Si l’engagement de location est de 6 ans, le taux applicable sera de 12 % (23 % pour un investissement immobilier outre-mer), alors que si l’engagement de location est de 9 ans, le taux sera de 18 % (29 % pour un investissement immobilier outre-mer).
La durée de l’engagement de location pourra être prorogée de 3 ans, renouvelable une fois, si l’engagement initial était de 6 ans ; ou de 3 ans non renouvelable si l’engagement initial était de 9 ans. Cette prorogation de l’engagement de location conduira à proroger le bénéfice de la réduction d’impôt. Ainsi, il conviendra d’appliquer à la base d’imposition le nouveaux taux pour cette période de prorogation. Si l’engagement initial était de 6 ans, le taux sera de 6 % pour la première période de 3 ans et de 3 % pour la seconde période. En revanche, si l’engagement initial était de 9 ans, le taux sera de 3 % pour l’unique prorogation triennale.
Pour résumé, la réduction d’impôt pourra s’appliquer sur une période de 6, 9 ou 12 ans. Le taux maximal de la réduction, pour une période de 12 ans, sera de 21 % (32 % pour un investissement outre-mer), ce qui fait une réduction d’impôt de 63 000 € au maximum (96 000 € en outre-mer).
Si l’investissement consiste plutôt à acquérir des parts de SCPI, la règle générale de calcul sera la même que précédemment : application au prix de revient de l’investissement d’un taux variable suivant l’engagement de location pris par la SCPI.
Ici, la base d’imposition sera constituée par 100 % du montant de l’investissement, toujours dans la limite de 300 000 € par an et par investisseur, base à laquelle il conviendra d’appliquer un taux de 12 % (engagement de location de 6 ans) ou 18 % (engagement de location de 9 ans). Là encore, la prorogation de l’engagement initial de location est possible.
Attention, il est important de retenir que le plafond de 300 000 € est un plafond global : un investisseur peut, sur une même année, choisir d’acquérir à la fois un bien immobilier et des parts de SCPI. Pour autant, cette diversification des investissements n’aura pas pour conséquence de relever le plafond de 300 000 € à 600 000 €.

O’N : Si je décide d’investir dans le cadre du dispositif Pinel, je suppose qu’il y a des conditions à remplir : quelles sont-elles ?
J. Pineau :
Comme tout mécanisme de défiscalisation, il y a bien sûr des conditions à remplir. Ces conditions, quasi identiques que l’investissement porte sur un immeuble ou des parts de SCPI, ont trait à la fois au logement lui-même, à l’investisseur et au locataire.
Hormis toutes ces conditions que nous allons voir, il faut retenir une spécificité propre aux investissements consistant en l’acquisition de parts de SCPI : la souscription réalisée devra être utilisée, dans un délai maximum de 18 mois et à hauteur d’au moins 95 % de son montant pour financer l’acquisition, par la SCPI, d’un bien immobilier éligible au dispositif Pinel.
Concernant le logement, outre le fait de devoir être neuf ou quasi neuf, il doit être situé dans une zone du territoire marquée par un déséquilibre entre l’offre et la demande (zones A, Abis, B1, B2 et C) et doit respecter un certain niveau de performances énergétiques (en métropole : RT 2012, BBC 2005, HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009). Notez que des conditions particulières de performance énergétique existent outre-mer. Si un tel investissement est envisagé, il paraît opportun de faire le point avec un promoteur.
Quant aux conditions tenant à l’investisseur, elles portent essentiellement sur l’engagement de location. Si l’investissement est réalisé en direct, l’investisseur doit s’engager à louer le logement non meublé pendant une période de 6 ou 9 ans, prorogeable, à une personne qui en fait impérativement sa résidence principale.
Si l’investissement est réalisé par l’intermédiaire d’une SCI ou d’une SCPI, c’est la société qui prendra l’engagement de location. L’investisseur devra, lui, s’engager à conserver ses parts pendant toute la durée de l’engagement de location.
Outre ces conditions, la location devra prendre effet dans les 12 mois de l’acquisition ou de l’achèvement du logement, et il faudra également respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Enfin, depuis le 1er janvier 2015, si l’investissement consiste à acquérir un logement en direct, la location peut être consentie à un ascendant ou à un descendant (non rattaché au foyer fiscal) de l’investisseur. En revanche, si l’acquisition a lieu par l’intermédiaire d’une SCI ou au travers d’une SCPI, il ne sera pas possible de louer le logement à l’associé lui-même (l’investisseur) ou à l’un des membres de son foyer fiscal.
Vous l’aurez compris, le non-respect de toutes ces conditions aura pour effet d’entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal obtenu.

O’N : Le dispositif Pinel est-il le seul dispositif d’investissement permettant aujourd’hui d’optimiser sa fiscalité personnelle ?
J. Pineau :
Non, ce n’est pas le seul dispositif actuellement en vigueur. Il coexiste notamment avec le dispositif Cosse ancien (aussi appelé déduction Anah) et avec le dispositif Girardin.
Brièvement, le Cosse ancien est un dispositif applicable aux logements loués dans le cadre d’une convention passé avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat), qui offre le bénéfice d’une déduction forfaitaire appliquée directement sur les loyers. Quant au Girardin, il regroupe en réalité 4 régimes de défiscalisation propres aux investissements outre-mer.

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