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Diagnostics immobiliers : un contenu très encadré !

Avec Pascal Giard, avocat, Oratio Angers

A l’occasion de la vente d’un local d’habitation ou de la signature d’un contrat de location d’un local d’habitation, un certain nombre de diagnostics immobiliers devront être élaborés. Toutefois, le nombre de ces diagnostics va varier selon les situations, comme va nous l’expliquer Pascal Giard, avocat chez Oratio.

O’News : Tout d’abord, à quelles occasions les diagnostics immobiliers doivent-ils être élaborés ?

Pascal Giard : Les diagnostics immobiliers permettent de connaître la bonne « santé » d’un logement. C’est pourquoi des diagnostics sont à fournir obligatoirement à l’acquéreur ou au nouveau locataire d’un bien immobilier, à l’occasion de la signature d’un contrat de vente ou d’un contrat de location.
La remise des diagnostics immobiliers à l’acquéreur ou au locataire s’effectue dans le cadre d’un dossier de diagnostic technique (DDT) qui sera annexé au contrat signé. Notez qu’en matière de vente immobilière, le DDT est également souvent annexé au compromis de vente.

O’N : Qui se charge d’établir ce document de diagnostic technique ?

P. Giard : L’établissement du DDT est à la charge du vendeur ou du bailleur et donc à ses frais (un partage des frais avec l’acquéreur est toutefois toujours possible). Mais, ce n’est pas lui qui va établir lui-même le DDT. Il va le faire réaliser par un diagnostiqueur immobilier qui est un professionnel dûment certifié (la liste se trouve sur le site Web du ministère en charge de l’Environnement). Si le vendeur ou le bailleur fait appel à une personne non qualifiée, il encourt 1 500 € d’amende.

O’N : Que contient ce DDT dans le cadre d’une vente ?

P. Giard : Le contenu du DDT varie selon la date d’obtention du permis de construire de l’immeuble et selon son lieu de situation.
En premier lieu, le DDT comprend un Diagnostic de performance énergétique (DPE). Comme son nom l’indique, c’est un diagnostic qui permet de connaître la performance énergétique d’un logement par une estimation de consommation énergétique et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. La durée de validité de ce diagnostic est de 10 ans.
Le DDT contient également le constat de risque d’exposition au plomb qui présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. Notez que ce diagnostic ne concerne que les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Si le diagnostic révèle l’absence de plomb, sa durée de validité est illimitée. Dans le cas contraire, il n’est valable qu’1 an (il est alors conseillé d’attendre avant de réaliser ce diagnostic car si le bien immobilier reste en vente pendant plus d’ 1 an, il faut en refaire un).
Outre le diagnostic plomb, le DDT peut aussi comporter un diagnostic amiante qui ne concerne cette fois-ci que les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Si le diagnostic fait état de l’absence d’amiante, il est d’une durée illimitée. En cas de présence d’amiante, il est valable 3 ans.
Un quatrième diagnostic va indiquer la présence ou non de termites (valable 6 mois) et/ou de mérules. Mais il n’est nécessaire que si le bien vendu se trouve dans une zone définie par la Préfecture. Pour le savoir, il suffit tout simplement de se rendre sur le site Internet de la Préfecture.

O’N : L’installation de gaz et d’électricité doit-elle faire l’objet d’un diagnostic immobilier ?

P. Giard : Oui, un diagnostic de l’installation intérieure de gaz et d’électricité doit être réalisé si les installations ont plus de 15 ans. Ces deux diagnostics sont valables 3 ans.
Mais ce n’est pas tout ! Sachez que tout vendeur est aussi tenu de prévenir l’acquéreur si le bien est éventuellement situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité. Pour cela, il doit faire produire un État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), valable 6 mois.
Doit aussi faire l’objet d’un diagnostic, le cas échéant, l’état de l’installation de l’assainissement non collectif qui doit dater de moins de 3 ans lorsque la vente concerne un bien non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées. Le service public d’assainissement non collectif (SPANC) doit alors être contacté afin de convenir d’un rendez-vous pour faire effectuer le contrôle.
Enfin, il est aussi prévu que soit réalisé un diagnostic relatif à la présence de radon. Normalement obligatoire depuis le 1er juillet 2017, sachez toutefois que le décret devant encadrer son application n’est toujours pas paru.
Pour les constructions neuves dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2017, tous les diagnostics immobiliers devront être contenus dans un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement (ce dispositif sera étendu à tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025).

O’N : Le nombre de diagnostics est donc assez important, mais variable. Est-ce la même chose en matière de location immobilière ?

P. Giard : En matière de location immobilière, si le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975, le DDT doit comporter un DPE, un diagnostic plomb, un ERNMT, une attestation de la surface habitable, un diagnostic de l’état de l’installation intérieure de l’électricité et un diagnostic de l’état de l’installation intérieure de gaz.
Si le permis de construire a été délivré après le 1er janvier 1975, le DDT devra comporter les diagnostics évoqués ci-dessus à l’exception des diagnostics gaz et électricité. Mais cette exception sera supprimée à compter du 1er janvier 2018.
Dans tous les cas, si le diagnostic amiante n’a pas à être annexé au contrat de bail, il doit tout de même être tenu à la disposition du locataire.

O’N : Si par la suite, il est révélé que le DDT contient une erreur, quelles sont les responsabilités engagées ?

P. Giard : Si le DDT contient une erreur, le diagnostiqueur engage sa responsabilité à l’égard du vendeur (ou du bailleur) qui l’a mandaté ainsi qu’à l’égard de l’acquéreur (ou du locataire). Tout d’abord, en cas d’erreur ayant pour conséquence la résolution de la vente (ou du bail) et la restitution du prix au vendeur (ou au bailleur), il n’y a pas de préjudice pour ce dernier. Le diagnostiqueur n’a donc pas à l’indemniser à ce titre. En revanche, le vendeur pourra être indemnisé pour la perte de chance de vendre (ou de louer) son logement et pour le préjudice financier et moral qu’il subit.
Ensuite, sachez que le diagnostiqueur est tenu d’une obligation de conseil envers le vendeur (ou le bailleur) lorsqu’il établit le DDT. Sa mission est alors large et il doit s’enquérir lui-même des caractéristiques complètes de l’immeuble. Il ne doit donc pas limiter son intervention à un simple contrôle visuel de l’immeuble. Toutefois, il existe trois limites au devoir de recherche du diagnostiqueur, à savoir :
– une limite liée à l’étendue des obligations : un diagnostiqueur ne commet, par exemple, pas de faute s’il ne repère pas l’amiante qui est située dans un local qui ne figure pas dans l’ordre de mission ;
– une limite liée à la mission confiée : le vendeur (ou bailleur) peut restreindre la mission pour des raisons économiques ; le diagnostiqueur doit alors noter dans son rapport que les conclusions ne peuvent être qu’incomplètes et attirer l’attention du vendeur (ou du bailleur) sur la nécessité de réaliser un diagnostic complet ;
– une limite liée aux qualités du vendeur (ou du bailleur) si ce dernier est un professionnel de l’immobilier.
Enfin, à l’égard de l’acquéreur (ou du locataire), le diagnostiqueur a une obligation de réparation intégrale du préjudice. C’est par exemple le cas lorsqu’il apparaît qu’il y a des termites dans la maison alors que le diagnostic n’en faisait pas mention et que l’acquéreur doit faire démolir puis reconstruire la maison.
Outre la responsabilité du diagnostiqueur, celle du vendeur (ou du bailleur) peut également être engagée car ce dernier est tenu de remettre un DDT conforme à la loi.

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