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Droit de préemption du locataire commercial et artisanal : comment ça marche ?

À l’occasion de la vente d’un local commercial ou artisanal, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, ce qui lui permet d’acquérir prioritairement le local.

Les bénéficiaires du droit de préemption sont les locataires du local commercial ou artisanal, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale (une société).

À l’occasion de la vente d’un local commercial ou artisanal, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, ce qui lui permet d’acquérir prioritairement le local. Pour mettre en oeuvre ce droit de préemption, une procédure stricte doit être respectée. Nathalie Bourdeau, avocate chez Oratio, nous propose un tour d’horizon de la réglementation du droit de préemption du locataire commercial et artisanal.

Question : Vous indiquez que le droit de préemption est instauré à l’occasion de la vente d’un local commercial ou artisanal. Mais depuis quand ce droit existe-t-il ?

Nathalie Bourdeau : Le droit de préemption du locataire commercial ou artisanal n’a pas toujours existé. Il a été instauré par la loi « Pinel » de 2014 et ne s’applique qu’aux ventes de locaux commerciaux ou artisanaux intervenus depuis le 18 décembre 2014.

Toutefois, la loi a exclu expressément certaines ventes de la réglementation relative au droit de préemption. Il s’agit :
-de la vente unique de plusieurs locaux commerciaux ;
-de la vente unique de locaux commerciaux distincts ;
– de la vente d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
-de la vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou un seul local commercial ;
-de la vente d’un local à l’époux(se) du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son époux(se).

Les bénéficiaires du droit de préemption sont les locataires du local commercial ou artisanal, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale (une société).

Question : Dès lors que la vente ouvre droit au bénéfice du droit de préemption pour le locataire commercial ou artisanal, quelle procédure faut-il respecter ?

Le propriétaire d’un local commercial ou artisanal qui envisage de le vendre est tenu d’en informer son locataire.

Le respect de cette obligation d’information suppose de notifier au locataire son intention de vendre le local par lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La notification, qui vaut offre de vente au profit du locataire, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. En outre, la notification doit impérativement reproduire la mention légale suivante :

« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet. »

« La notification, qui vaut offre de vente au profit du locataire, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. » (N.Bourdeau.)

Question : Une fois que le propriétaire a notifié son intention de vendre, que se passe-t-il ?

Une fois que le locataire a réceptionné la notification, un délai d’un mois va s’ouvrir durant lequel le locataire va devoir se prononcer. Deux situations peuvent alors se présenter : soit il accepte l’offre de vente, soit il la refuse.

Évoquons d’abord l’acceptation de l’offre : dans cette situation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Il est conseillé de répondre par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si, dans sa réponse, le locataire notifie au propriétaire son intention de recourir à un prêt bancaire, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention de ce prêt. Le délai de réalisation de la vente est alors doublé et porté à quatre mois.

À l’expiration du délai légal de deux mois (ou de quatre mois, le cas échéant), si la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet et le propriétaire peut vendre son local à une tierce personne.

S’agissant de la seconde situation, celle relative à un refus de l’offre de vente, le propriétaire peut alors librement vendre le local à une tierce personne. Le droit de préemption du locataire commercial ou artisanal est alors « purgé ».

Question : Il peut arriver que l’acquéreur et le propriétaire du local modifient le prix de vente. Dans une telle hypothèse, le locataire bénéficie-t-il d’un nouveau droit de préemption ?

Oui, car dès qu’il y a un changement des conditions de l’offre qui ont été notifiées au locataire, un nouveau droit de préemption s’ouvre pour celui-ci.

Lorsque le propriétaire n’a pas effectué cette nouvelle purge, c’est le notaire qui doit notifier au locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, les nouvelles conditions de réalisation de la vente et l’ouverture à son bénéfice d’un nouveau droit de préemption.

Attention : la nouvelle notification doit également comprendre les mentions légales précitées. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.
En cas d’acceptation de l’offre modifiée, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est de nouveau porté à quatre mois.

« Dès qu’il y a un changement des conditions de l’offre qui ont été notifiées au locataire, un nouveau droit de préemption s’ouvre pour celui-ci. » (N.Bourdeau.)

Question : Pour terminer, que se passe-t-il en cas de non-respect du droit de préemption du locataire commercial ou artisanal ?

Si une vente du local devait avoir lieu sans que le droit de préemption du locataire commercial ou artisanal n’ait été respecté, ce dernier pourra agir en justice pour réclamer la nullité de la vente, ce droit étant d’ordre public. Cette action en nullité est soumise à la prescription quinquennale et débute au jour où le locataire a eu ou aurait dû avoir connaissance de la vente.
Ce jour correspond généralement à la date de publication de la vente au service de la publicité foncière, car la publication a pour but de rendre la vente opposable aux tiers.

« Le droit de préemption, instauré par la loi « Pinel » de 2014, ne s’applique qu’aux ventes de locaux commerciaux ou artisanaux intervenus depuis le 18 décembre 2014. Pour que ce droit s’exerce pleinement, il faut que l’offre de vente faite au locataire indique le prix et les conditions de la vente envisagée. » (N.Bourdeau.)

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