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Engagement de caution

Une SCI peut-elle se porter caution pour un associé ?

Une SCI, qui s’est portée caution solidaire d’un prêt souscrit par l’un de ses associés, refuse de rembourser les sommes dues réclamées par la banque, suite à la défaillance de l’associé. Elle considère que son engagement de caution n’est, en définitive, pas valable, parce que « contraire à son intérêt »…

Dans une affaire récente*, une SCI a souhaité investir dans deux biens immobiliers. Pour réaliser ces achats, il était nécessaire que l’un des trois associés de la SCI libère son apport au capital de l’entreprise. Pour que l’associé puisse effectivement réaliser son apport en numéraire, il devait contracter un prêt bancaire.

La banque y a consenti, mais à la condition que la SCI se porte caution de ce prêt afin de garantir à la banque le remboursement du prêt, et sous réserve que la SCI consente une promesse d’affection hypothécaire, en premier rang, sur les deux biens immobiliers, ces garanties étant approuvées par une décision unanime des associés.
Mais, par la suite, l’associé n’a pas honoré ses engagements, obligeant la banque à poursuivre la SCI en exécution de son engagement de caution. La SCI a refusé toutefois d’honorer ce cautionnement, considérant que cet engagement etait contraire à son intérêt, et donc illicite. à tort ou à raison ?

Validité de l’engagement de caution d’une SCI : 3 conditions à respecter !
Le juge saisi du litige a rappellé les conditions de validité d’un engagement de caution souscrit par une SCI en garantie des dettes d’un associé qui, pour être valable, doit :
– entrer, par principe, dans l’objet social de la SCI ;
– être autorisé à l’unanimité par les associés ;
– ne pas être contraire à l’intérêt social de la société.
Dans cette affaire, le juge a relevé que le cautionnement litigieux avait permis à la SCI d’acquérir un patrimoine immobilier et de percevoir des revenus fonciers, ce patrimoine immobilier ayant fait l’objet d’une location commerciale.
Or, sans ce cautionnement, la SCI n’aurait pas pu acquérir ce patrimoine immobilier ni en tirer des revenus.

Par voie de conséquence, le juge a considéré que l’engagement de caution souscrit par la SCI n’était pas contraire à son intérêt social. Quant à la deuxième condition de validité, le juge a relevé que l’engagement de caution avait effectivement été autorisé à l’unanimité par les associés. Pour le juge, cet engagement est valable, obligeant la SCI à honorer son cautionnement et rembourser les sommes encore dues.


Pour être valable, l’engagement de caution d’une SCI doit avoir autorisé à l’unanimité par les associés et ne pas être contraire à son objet social. Tel est le cas d’un engagement de caution qui permet à une SCI de se constituer un patrimoine immobilier et d’en tirer des revenus.

* Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 2 novembre 2016, n°16-10363

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