Oratio lab

Évaluer le patrimoine soumis à l’IFI : une étape fondamentale !

Contrairement à l’ISF, qui portait sur l’intégralité du patrimoine du redevable (immeubles, assurances vie, voitures, etc.), seul le patrimoine immobilier est concerné par l’IFI.

Les personnes qui sont à la tête d’un patrimoine immobilier relativement important sont redevables, depuis le 1er janvier 2018, de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui est venu remplacer l’ancien impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Elles doivent donc, tous les ans, évaluer le montant de leur patrimoine taxable, valorisation qui est une étape essentielle puisqu’elle va servir de base de calcul à l’impôt, comme va nous l’expliquer Éric Gergès, avocat associé chez Oratio.

Pour commencer, j’ai entendu dire que le patrimoine taxable à l’IFI est différent de celui qui était taxable dans le cadre de l’ISF. Est-ce vrai ?

Éric Gergès : Contrairement à l’ISF, qui portait sur l’intégralité du patrimoine du redevable (immeubles, assurances vie, voitures, etc.), seul le patrimoine immobilier est concerné par l’IFI.

Le patrimoine immobilier comprend non seulement les biens immobiliers bâtis et non bâtis, mais aussi les droits immobiliers (usufruit, droit d’usage, etc.) et les parts ou actions de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative dans le patrimoine immobilier détenu par ces sociétés, ce qui est un élément de complexité.

Certains biens échappent à l’IFI sous réserve du respect des conditions qui leurs sont propres. C’est le cas notamment des biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle principale du redevable (ou à celle d’un membre de son foyer fiscal) de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, ou encore des parts ou actions d’une société industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, si le redevable détient moins de 10 % des parts ou actions (ces parts ou actions étant exonérées d’IFI pour la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers).

Enfin, comme pour l’ISF, un redevable sera soumis à l’IFI dès lors que le montant net de son patrimoine immobilier s’élève à 1,3 M d’euros. Ce qui suppose d’évaluer au mieux l’ensemble de son patrimoine, tant en ce qui concerne les biens imposables, que le passif déductible.

Comment valoriser un bien immobilier, par exemple un immeuble ?

Éric Gergès : La valorisation du patrimoine taxable ne sera pas la même selon que le redevable est propriétaire de biens immobiliers, ou de parts ou d’actions de société.

Avant toute chose, il est important de préciser que pour apprécier la consistance de son patrimoine, et donc pour le valoriser, le redevable devra se placer au 1er janvier de l’année d’imposition et pas au moment de la déclaration d’IFI. Cela suppose donc, chaque année, de réaliser un inventaire aussi exhaustif que possible de l’actif et du passif existant au 1er janvier.

Pour les biens immobiliers, cette évaluation se fera, le plus souvent, sous la propre responsabilité du redevable. Dès lors, il doit estimer le prix du bien en se plaçant dans les conditions du marché, abstraction faite de toute valeur de convenance. Pour résumer, le redevable doit se placer dans la peau d’un acheteur potentiel.

La tendance ira, bien souvent, à une valorisation à la baisse pour minimiser la valeur des biens immobiliers. Sachez toutefois que l’administration dispose d’outils efficaces pour évaluer les biens immobiliers, et qu’il n’est pas rare qu’un contrôle IFI débouche sur une revalorisation des biens imposables. Pour cela, l’administration fiscale va procéder par comparaison : elle aura accès au détail des transactions qui ont eu lieu par le passé sur un même secteur géographique à propos de biens similaires à celui du redevable.

Il paraît donc intéressant, pour un redevable qui souhaite valoriser son patrimoine taxable, de comparer la valeur de ses biens par rapport à d’autres biens vendus récemment, sous réserve qu’il s’agisse de biens intrinsèquement similaires. Il ne s’agit pas de comparer une maison de campagne située dans les terres à une villa située en bord de mer, fût-elle d’une superficie identique. Il faudra également tenir compte non seulement des critères physiques (superficie, éléments de confort, situation, environnement, surface de terrain, etc.) du bien, mais aussi des critères juridiques (existence de servitude, situation locative, etc.).

À toutes fins utiles, les redevables qui le souhaitent pourront recourir à l’application « Patrim », mise en ligne par l’administration fiscale et disponible sur le site www.impots.gouv.fr, dans la rubrique espace personnel des redevables, qui recense les données détenues par l’administration sur les transactions immobilières portant sur des immeubles à usage non professionnel.

Vous sous-entendiez que la valorisation des parts ou actions de société est plus complexe. Comment cela se passe-t-il ?

Éric Gergès : Pour valoriser les parts ou actions de société, deux étapes sont à respecter. Dans un premier temps, il faut valoriser les parts ou actions elles-mêmes, en distinguant les sociétés cotées des sociétés non cotées, pour appliquer ensuite à cette valeur un coefficient de taxation qui correspond au ratio immobilier de la société dont les parts sont détenues.

Concernant les sociétés cotées, la valeur sera généralement donnée par la société. Quant aux sociétés non cotées, il faut évaluer la valeur des titres en tenant compte de tous les éléments permettant d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande.

Pour information, les principes généraux régissant l’évaluation des titres non cotés sont compilés dans le Guide de l’évaluation des entreprises et des titres de société diffusé par l’administration. Ce guide est accessible, gratuitement, sur le site www.impots.gouv.fr à la rubrique Documentation / Guide et notices.

Une fois la valeur des parts déterminée, pour connaître leur fraction imposable (correspondant à la fraction de leur valeur représentative dans le patrimoine immobilier détenu par la société), il faut lui appliquer un coefficient de taxation qui correspond au rapport suivant : valeur vénale réelle de l’immobilier imposable détenu directement ou indirectement par la société/valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société.

Dans une situation de chaîne de participations, les choses se compliquent puisqu’il faut rechercher le ratio immobilier applicable à chaque niveau de la chaîne :

– société, filiale, sous-filiale, etc.

– en commençant par le niveau le plus bas, et en remontant jusqu’à la société dont le redevable détient les titres.

Il peut arriver qu’un redevable éprouve des difficultés pour déterminer la valeur imposable des titres de société qu’il détient. C’est pourquoi une clause de sauvegarde a été mise en place, clause qui prévoit qu’aucun rehaussement ne sera effectué s’il est de bonne foi et s’il peut apporter la preuve qu’il n’était pas en mesure de disposer des informations nécessaires pour estimer la fraction de la valeur des parts ou actions représentative de l’immobilier indirectement détenu.

Cette clause de sauvegarde ne concerne que les redevables qui, seuls ou avec des membres de leur foyer fiscal, ne détiennent pas plus de 10 % du capital ou des droits de vote de la société qui détient directement les biens ou droits immobiliers imposables. Elle ne vaut pas, par exemple, s’il contrôle la société ou l’organisme qui détient directement les droits ou les biens immobiliers, ou s’il se réserve la jouissance des biens ou droits immobiliers détenus indirectement, que ce soit pour un usage personnel (résidence principale, résidence secondaire) ou pas pour les besoins d’une activité professionnelle.

Enfin, notez que certaines dettes contractées directement ou indirectement par la société ne sont pas prises en compte pour la détermination de la valeur des titres. Il s’agit des emprunts contractés pour l’achat d’un bien immobilier imposable du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal qui contrôle la société, seul ou conjointement avec les membres de son foyer fiscal et des emprunts contractés, sous conditions, pour l’achat d’un bien imposable ou pour des dépenses de réparation, d’entretien, de construction, de reconstruction et/ou d’agrandissement auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal, d’un membre de son groupe familial, ou d’une société contrôlée, directement ou par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés interposée(s), par le redevable, un membre de son foyer fiscal ou les membres du groupe familial.

De même, depuis le 1er janvier 2019, il ne sera pas non plus tenu compte des emprunts contractés par la société auprès du redevable pour l’achat de titres d’autres sociétés.

Comment les dettes doivent-elles être prise en compte dans la valorisation du patrimoine taxable ?

Éric Gergès : L’IFI étant calculé sur le montant du patrimoine net du redevable, il doit non seulement tenir compte des biens qu’il détient (actif), mais aussi de ses dettes (passif).

Les dettes doivent être prises en compte, sous réserve d’exception, dès lors qu’elles se rapportent à des biens imposables, qu’elles concernent personnellement le redevable et qu’elles sont effectivement dues au 1er janvier de l’année d’imposition. À l’inverse, le redevable ne pourra pas tenir compte des dettes liées à des biens exonérés ou des biens qui ne sont pas pris en compte dans son patrimoine taxable. Toutefois, si le bien est partiellement exonéré, la dette sera déductible dans la même proportion.

Quoi qu’il en soit, précisons que certains emprunts ne sont jamais déductibles. Il s’agit des prêts contractés directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés interposée(s) auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal, des prêts contractés entre les membres du foyer fiscal, des prêts contractés directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés auprès d’un membre du groupe familial du redevable (autre qu’un membre de son foyer fiscal), sauf si le redevable apporte la preuve du caractère normal des conditions du prêt et du caractère effectif des remboursements et des prêts contractés par le redevable ou un membre de son foyer fiscal auprès d’une société contrôlée, sauf si, là encore, il apporte la preuve du caractère normal des conditions du prêt et du caractère effectif des remboursements.

partager sur

Articles Similaires
Bâtonnier - Oratio
Oratio lab

La valeur locative en question…

Impôt sur les bénéfices - Oratio
Oratio lab

Abus de droit : une notion qui évolue

Référé préventif avant travaux - Oratio
Oratio lab

Préjudice écologique : comment le réparer ?

Oratio lab

Conclure une convention de forfait en jours sur l’année

S'abonner
à la newsletter