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Immobilier : un nouvel Elan pour la location immobilière ?

Le marché locatif est souvent tendu, ce qui peut poser des difficultés aux locataires qui sont amenés à se déplacer fréquemment, en particulier les étudiants, apprentis, stagiaires ou professionnels en mutation. Pour leur permettre de trouver plus facilement un logement, la loi Elan a créé le « bail mobilité ».

La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite « loi Elan ») comporte de nombreux dispositifs visant à compléter la réglementation de la location immobilière et à mieux encadrer certaines pratiques afin de répondre aux évolutions du marché locatif, comme va nous l’expliquer Mathilde Brazey, avocate chez Oratio.

Tout d’abord, pouvez-vous dire et nous expliquer quel est, selon vous, l’une des principales mesures de la loi en matière de location immobilière ?

Mathilde Brazey : Le marché locatif est souvent tendu, ce qui peut poser des difficultés aux locataires qui sont amenés à se déplacer fréquemment, en particulier les étudiants, apprentis, stagiaires ou professionnels en mutation. Pour leur permettre de trouver plus facilement un logement, la loi Elan a créé le « bail mobilité », qui est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé répondant à des spécificités précises, et notamment les suivantes :

– concernant la qualité du locataire : à la date de prise d’effet du bail, le locataire doit impérativement justifier être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle ;

– concernant la durée du bail : il ne peut être conclu que pour une durée minimale d’un mois et pour une durée maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible (la durée peut être modifiée au cours du bail, une seule fois et par avenant, sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois) ;

– concernant le dépôt de garantie et le loyer : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur ; le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail ; quant aux charges locatives, elles sont récupérées par le bailleur sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et ne peuvent donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

Restons sur la problématique de la tension du marché locatif : la loi Elan s’intéresse-t-elle à la location saisonnière qui restreint l’offre de location (par exemple, via « Airbnb ») ?

Mathilde Brazey : La loi Elan a durci la réglementation de la location de logements meublés de tourisme, tant à l’égard du loueur qu’à l’égard des intermédiaires qui interviennent dans ce secteur.

Il faut tout d’abord savoir que la loi Elan précise que, par « meublés de tourisme », il faut entendre les « villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, qui sont mis en location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».

Par ailleurs, dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, et dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable, soumise à enregistrement auprès de la commune, toute location de meublés de tourisme.

La loi Elan prévoit que lorsque ces communes ont instauré cette procédure d’enregistrement, le loueur qui met en location un meublé de tourisme, déclaré comme sa résidence principale, ne peut pas le faire plus de 120 jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

En outre, les communes peuvent, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce logement a été loué. Le loueur doit transmettre ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

Notez également que la loi Elan durcit les sanctions encourues par le loueur. Ce dernier peut, en effet, être condamné au paiement d’une amende d’un montant maximal de 10 000 euros en cas de location de sa résidence principale au-delà des 120 jours, ou s’il ne transmet pas les informations demandées par la commune.

« La loi Elan a durci la réglementation de la location de logements meublés de tourisme, tant à l’égard du loueur qu’à l’égard des intermédiaires qui interviennent dans ce secteur. »

Quelles mesures ont été prises pour les intermédiaires intervenant dans ce secteur d’activité ?

Mathilde Brazey : La loi Elan se montre, ici aussi, plus stricte. Ainsi, jusqu’à présent, seuls les intermédiaires qui se faisaient rémunérer pour mettre en relation un locataire et un loueur de meublés de tourisme pouvaient voir leur responsabilité engagée. Désormais, les intermédiaires, intervenant à titre gratuit, peuvent également voir leur responsabilité engagée.

À titre d’exemple, parmi les nombreuses nouvelles obligations, sachez qu’un intermédiaire a désormais l’interdiction d’offrir à la location sur une plate-forme Web un meublé touristique dont il sait qu’il a été loué plus de 120 jours au cours d’une même année civile. À défaut, il peut être condamné au paiement d’une amende d’un montant maximal de 50 000 euros par annonce non bloquée au-delà de 120 jours/an.

La loi Elan comprend également des mesures simplifiant la réglementation relative à la location immobilière. Pouvez-vous nous en dire plus ?

Mathilde Brazey : Tout d’abord, à l’occasion de la conclusion d’un contrat de bail, il faut y annexer un dossier de diagnostic technique (DDT). La loi Elan prévoit que le DDT doit obligatoirement être remis par voie dématérialisée, sauf opposition explicite du bailleur ou du locataire.

Ce DDT comporte, entres autres, un diagnostic de performance énergétique (DPE). Il est annexé à de simples fins d’information, le locataire ne pouvant pas, actuellement, se prévaloir des informations contenues dans le diagnostic à l’encontre du bailleur. Mais la loi Elan prévoit que le DPE sera opposable à compter du 1er janvier 2021 : ce délai doit permettre au Gouvernement de mettre au point un programme de fiabilisation de l’établissement des DPE (les consommations indiquées dans un DPE n’étant, à ce jour, pas garanties et les classifications parfois aléatoires).

Par ailleurs, toujours lors de la conclusion d’un bail, le bailleur va souvent demander à une personne tierce de se porter caution des engagements souscrits par le(s) locataire(s). Cette caution doit alors reproduire à la main plusieurs mentions obligatoires. Afin de simplifier les démarches des cautions, la loi Elan n’exige plus la reproduction manuscrite de ces mentions légales (la signature des cautions reste requise).

Ensuite, la loi Elan revient sur les critères de décence qu’un logement doit respecter pour pourvoir être mis sur le marché de la location. Elle ajoute, à ce titre, un nouveau critère de décence, aux termes duquel le logement doit être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

Enfin, la loi Elan met un terme à la solidarité entre membres du couple, en cas de violences commises en son sein, sous réserve qu’une stricte procédure soit respectée. Il faut pour cela envoyer, par lettre recommandée avec accusé réception, au bailleur un courrier l’informant de la situation. Ce courrier doit être accompagné de la copie d’une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales, préalablement notifiée à l’autre membre du couple, ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.

La loi Elan comprend de nombreuses autres mesures : lesquelles faut-il principalement retenir ?

Mathilde Brazey : Il existe effectivement de nombreuses mesures dont l’évocation serait exhaustive.

Sachez tout de même que la loi Elan supprime le dispositif d’encadrement des loyers instauré par la loi Alur et en crée un nouveau qui sera expérimenté pendant cinq ans (et qui doit être précisé par décret). Seules les communes de Paris, du Grand Paris et les métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille pourront y recourir.

Une autre disposition vise l’action de groupe : elle permet à une association de défense des particuliers d’agir en justice pour demander réparation des préjudices individuels qui ont pour cause un manquement, de la part de professionnels, à leurs obligations ou des pratiques anticoncurrentielles. Intenter une telle action n’était pas possible jusqu’à présent en matière de logement, mais la loi Elan vient y remédier.

Enfin, un autre dispositif crée le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire : c’est un dispositif contractuel qui permet à des personnes d’au moins 60 ans de louer ou de sous-louer, à des personnes de moins de 30 ans, une partie du logement dont elles sont propriétaires ou locataires, moyennant une contrepartie financière modeste.

« La loi Elan supprime le dispositif d’encadrement des loyers instauré par la loi Alur et en crée un nouveau qui sera expérimenté pendant cinq ans à Paris, Lyon et Aix-Marseille. »

* Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique

« La réglementation de la location immobilière a été modifiée sur de nombreux points par la loi Elan. Tous les collaborateurs du cabinet se tiennent à votre disposition pour évoquer avec vous toutes ces évolutions juridiques et les conséquences qui peuvent en découler. »

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