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Interview – Changer d’activité : quelle incidence sur le bail commercial ?

Avec Mathilde Brazey, avocat, Oratio Angers Volney

 

Le contrat de bail commercial a, dans une très grande majorité des cas, été conclu avec le propriétaire pour l’exercice d’une activité bien précise. Or, à la faveur de circonstances économiques, l’activité du locataire peut être amenée à évoluer, voire à radicalement changer. Ce qui n’est pas sans conséquences. Mathilde Brazey, avocat chez Oratio, va nous expliquer pourquoi.

 

O’News : En quoi une modification ou un changement d’activité du locataire d’un local commercial peuvent-ils créer des difficultés ?
Mathilde Brazey : Un bail commercial est conclu, en général, pour l’exercice d’une activité clairement identifiée dans le contrat. Le bail est donc « spécialisé » pour une activité précise.

Mais afin de s’adapter aux évolutions du marché, le locataire a le droit de modifier son activité ou même d’en changer complètement. Cette possibilité de changer d’activité est un droit d’ordre public, c’est-à-dire que les clauses le restreignant ou l’interdisant peuvent être déclarées nulles. Afin de modifier ou de changer son activité, il va donc falloir « déspécialiser » le bail. Ce qui peut poser des difficultés… Cette déspécialisation peut prendre deux formes : elle est dite « partielle » lorsque le locataire souhaite adjoindre une nouvelle activité en complément de celle déjà existante, et « totale » ou « plénière » lorsque le locataire décide de changer totalement d’activité. Dans tous les cas, la liberté du locataire de modifier ou de changer son activité reste encadrée.

O’N : Quelles obligations s’imposent au locataire qui envisage d’exercer une activité complémentaire à celle précisée dans le bail commercial ?
M. Brazey :
L’hypothèse de la déspécialisation partielle est celle qui permet à un locataire d’adjoindre une nouvelle activité à celle déjà existante. On parle d’activités « connexes » lorsque les activités ont un rapport étroit entre elles, tandis que l’on parle d’activité « complémentaire » lorsque la nouvelle activité permet un meilleur exercice de l’activité initiale. La qualification d’activité connexe ou complémentaire reste à l’appréciation du juge, qui tient compte des circonstances et des caractéristiques propres à chaque demande, ainsi que des usages locaux. À titre d’exemple, l’activité de vente de prêt-à-porter féminin a pu être jugée complémentaire à celle de vente de lingerie, tout comme l’activité de traiteur pour un restaurateur. Lorsqu’un locataire décide d’adjoindre une nouvelle activité (connexe ou complémentaire) à son activité
initiale, il doit en aviser le bailleur. À cette occasion, il doit l’informer de sa volonté d’exercer une activité connexe ou complémentaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier de justice. Notez qu’il peut arriver que l’adjonction d’une nouvelle activité puisse ne pas donner lieu à une déspécialisation partielle lorsque l’extension de l’activité est considérée comme incluse dans le bail commercial, en raison, par exemple, des usages commerciaux locaux. À défaut d’informer le bailleur, le locataire risque diverses sanctions : des dommages-intérêts au profit du bailleur, un refus de renouvellement du bail sans indemnités, voire la résiliation du bail si le manquement est suffisamment grave. Une fois informé, le bailleur a deux mois pour se prononcer. En cas de silence à l’expiration de ce délai, il est considéré comme ayant autorisé l’adjonction de la nouvelle activité. Mais durant ces deux mois, le bailleur pourra contester le caractère connexe ou complémentaire de l’activité envisagée et considérer, au contraire, qu’il s’agit en réalité d’un véritable changement d’activité. Et les conséquences ne sont pas les mêmes.

O’N : En quoi les conséquences diffèrentelles entre la déspécialisation partielle et la déspécialisation totale ?
M. Brazey :
Changer complétement l’activité suppose, à la différence d’une simple déspécialisation partielle,d’obtenir l’autorisation du bailleur. Et ce changement d’activité va permettre à ce dernier de solliciter une révision immédiate du loyer, ce qui n’est pas possible dans le cas d’une simple déspécialisation partielle. Dans l’hypothèse d’une déspécialisation partielle, le bailleur doit, en effet, attendre la prochaine révision triennale pour envisager une modification du montant du loyer. Mais cette révision du loyer ne pourra toutefois être justifiée que si la déspécialisation entraîne une modification de la valeur locative des lieux.

O’N : Et si le locataire décide cette fois-ci de changer d’activité, que doit-il faire ?
M. Brazey :
Comme je viens de le préciser, le locataire doit demander l’autorisation à son bailleur pour pouvoir changer l’activité exercée dans le local loué, étant précisé que ce changement d’activité doit être justifié par la conjoncture économique et par les nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution. Concrètement, dans sa demande d’autorisation, le locataire va préciser la nouvelle activité envisagée, tout en prenant la précaution d’insister sur les événements qui motivent ce changement d’activité. Il ne faut, à cet égard, pas oublier que la nouvelle activité doit être compatible avec la destination des lieux loués, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier. Le bailleur dispose alors d’un délai de trois mois pour faire connaître son opposition ou son accord pour le changement d’activité projeté. S’il n’a pas répondu dans le délai de trois mois, il est réputé avoir accepté ce changement. Mais il peut aussi assortir son acceptation de conditions. Notez qu’un refus ou qu’une acceptation sous conditions doivent être motivés. Pour refuser la déspécialisation totale, le bailleur peut notamment invoquer un motif grave et légitime, arguer vouloir reprendre les lieux loués dans un délai maximal de trois ans pour reconstruire l’immeuble, ou encore vouloir exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière. Il est primordial de respecter la procédure de déspécialisation totale en demandant au bailleur l’autorisation de changer d’activité : à défaut, les juges peuvent considérer qu’il s’agit là d’un manquement grave aux clauses du bail commercial qu’il convient de sanctionner par la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire.


Modifier son activité ou changer d’activité est un droit pour le locataire d’un bail commercial. Mais cela suppose d’informer le bailleur (adjonction d’une activité connexe ou complémentaire – déspécialisation partielle) ou d’obtenir son autorisation (changement d’activité – déspécialisation totale ou plénière).

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