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Interview – Contrat de location gérance : une incidence à connaître

Avec Eric Gergès,avocat associé, Oratio Chartres

Vous avez conclu un contrat de location-gérance avec votre société et, à l’approche d’une possible transmission, vous vous interrogez sur l’incidence de ce contrat au regard de ce projet de transmission. Pour répondre à cette interrogation, nous accueillons éric Gergès, avocat associé chez Oratio, qui va nous apporter quelques éclairages sur le mécanisme de la location-gérance.

O’News : Pouvez-vous nous présenter en quelques mots ce qu’est la location-gérance ?
Le mécanisme de la location-gérance permet au propriétaire d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal de louer ce fonds à une personne appelée « locataire-gérant ». Ce dernier va verser en contrepartie au propriétaire un loyer appelé « redevance » et exploiter le fonds librement et à ses risques et périls.

O’News : En quoi la location-gérance peut-elle présenter un intérêt pour un propriétaire et un locataire-gérant ?
La location-gérance a souvent été utilisée comme un préalable à la transmission de l’entreprise. Y recourir permet au propriétaire du fonds loué, d’une part d’apprécier les qualités de l’éventuel repreneur tout en se dégageant progressivement de son activité et, d’autre part, de percevoir un revenu supplémentaire grâce à la redevance.
La location-gérance présente également certains intérêts pour le locataire : l’activité exercée lui permet de développer son entreprise sans avoir à réaliser des investissements importants, notamment dans l’achat des éléments « corporels » (stocks, marchandises) et « incorporels » (clientèle, enseigne, nom commercial, etc.) ; l’exploitation d’un fonds en location-gérance lui permettra également d’évaluer la faisabilité de son projet.

Dans le cadre d’une location-gérance, c’est effectivement le locataire qui exploite le fonds en totale indépendance vis-à-vis du propriétaire.

O’News : Quelles sont les conditions à respecter lorsque l’on a recours à la location-gérance ?
Il existe plusieurs conditions à respecter : au-delà de celles attachées à la validité du contrat (consentement et capacité des parties, détermination de l’objet et de la cause du contrat), il faut savoir que pour qu’un fonds de commerce ou un fonds artisanal puisse être mis en location-gérance, il doit avoir été exploité pendant au moins 2 ans par son propriétaire. Notez que, pour déterminer ce délai de 2 ans, il n’est pas obligatoire de prendre en compte la période d’exploitation précédant immédiatement la mise en location-gérance. En outre, sachez que ce délai peut être supprimé ou réduit par ordonnance du président du Tribunal de grande instance lorsque le propriétaire justifie qu’il est dans l’impossibilité d’exploiter son fonds personnellement ou par l’intermédiaire de préposés.
Le contrat doit, en outre, indiquer le montant de la redevance due par le locataire-gérant ainsi que les règles relatives à sa révision, les dispositions relatives à la durée et à la reconduction de la location-gérance ou encore les modalités de sa résiliation.
Rappelons, enfin, que l’expérience nous montre, face à la complexité que peut présenter la location-gérance, qu’il est conseillé de recourir à un avocat pour la rédaction d’un contrat de location-gérance.

Pour qu’un fonds de commerce ou un fonds artisanal puisse être mis en location-gérance, il doit avoir été exploité pendant au moins 2 ans par son propriétaire.

O’News : Une fois le contrat de location-gérance signé, quelles sont les obligations du locataire-gérant et du propriétaire ?
S’agissant du locataire-gérant, elles sont nombreuses et varient selon les clauses inscrites dans le contrat. Mais il en existe quelques-unes plus générales que l’on peut citer. Ainsi, il faut savoir que la signature du contrat oblige le locataire-gérant, si ce n’est pas déjà fait, à s’immatriculer au Registre du commerce et des sociétés (en cas de location-gérance d’un fonds de commerce) ou au Répertoire des métiers (en cas de location-gérance d’un fonds artisanal).
Au-delà de l’obligation d’immatriculation, le locataire-gérant doit exploiter le fonds et ne pas le laisser dépérir. à cet effet, il est conseillé d’inscrire dans le contrat une clause selon laquelle le locataire-gérant doit veiller à empêcher toute dépréciation, diminution de rendement ou cessation d’exploitation, même temporaire. Notez que le locataire-gérant n’est pas tenu de reprendre les contrats signés par le propriétaire du fonds, à l’exception des contrats de travail.
Enfin, le locataire-gérant est, bien sûr, tenu de payer la redevance. Elle peut être constituée par une somme fixe ou déterminée par un pourcentage sur les bénéfices, sur le chiffre d’affaires, etc.
Quant au propriétaire, il doit tout simplement délivrer le fonds au locataire-gérant et le laisser en jouir paisiblement. Attention toutefois à l’hypothèse où le locataire viendrait à faire l’objet d’une mise en liquidation judiciaire : le propriétaire pourra être amené à le suppléer dans ses obligations, notamment, par exemple, à assurer le paiement des éventuels arriérés de salaires en lieu et place du locataire.


O’News : Dans un contrat de location-gérance, il est généralement prévu que le locataire-gérant puisse racheter le fonds de commerce. Dans ce cas-là, quels sont les impacts fiscaux que ne doit pas négliger le propriétaire ?

Lors de la vente de son fonds de commerce, le propriétaire-vendeur peut être amené à devoir payer la plus-value professionnelle. Mais il est possible de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la plus-value professionnelle. Encore lui faut-il satisfaire à 3 conditions, à savoir que :
– la valeur du fonds cédé ne doit pas excéder 300 000 € pour une exonération totale et 500 000 € pour une exonération partielle ;
– l’activité doit avoir été exercée pendant au moins 5 ans avant la mise en location-gérance ;
– la transmission doit être faite au profit du locataire-gérant (la transmission du fonds à une personne autre que le locataire-gérant nécessiterait de rompre au préalable la location-gérance).
Le propriétaire-vendeur peut également bénéficier d’une exonération totale de la plus-value professionnelle en cas de départ à la retraite, si les conditions suivantes sont remplies :
– il doit exercer son activité professionnelle depuis au moins 5 ans ;
– la vente est réalisée au profit du locataire-gérant ;
– le fonds répond à la définition d’une PME (employer moins de 250 salariés et avoir soit un chiffre d’affaires annuel inférieur à 50 M€, soit un total de bilan inférieur à 43 M€) ;
– il doit cesser toute fonction au sein de l’entreprise cédée ou dans la société dans laquelle il détient des parts, et faire valoir ses droits à la retraite dans les 2 ans suivant ou précédant la vente ;
– le cas échéant, il ne contrôle pas la société qui achète l’entreprise vendue, c’est-à-dire qu’il ne détient pas (directement ou indirectement) plus de 50 % des droits de vote ou des droits financiers de cette société.

Il est possible de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la plus-value professionnelle.

Pour terminer, il faut bien faire attention à un point précis lors de la cession du fonds au locataire-gérant : la redevance ne doit pas être déduite du prix de vente ! à défaut, l’administration fiscale considère qu’il y a une cession déguisée ce qui fait encourir un risque important de redressement fiscal. 


Un contrat de location-gérance est un dispositif très utile pour une personne qui envisage de céder son fonds de commerce ou son fonds artisanal, car il lui permet d’apprécier les qualités du repreneur et d’augmenter ses revenus par la perception d’une redevance.

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