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INTERVIEW – Immobilier : le point sur la dépollution des sols

Avec Laurence Bonnin, avocat, Oratio Angers

A l’occasion de l’achat d’un terrain sur lequel se trouve une installation classée se pose inévitablement la question de la qualité du sol au regard des normes environnementales et, par voie de conséquence, son éventuelle dépollution. Pour évoquer ce sujet avec nous aujourd’hui, nous accueillons Laurence Bonnin, avocat chez Oratio…

O’News : Pouvez-vous, tout d’abord, nous rappeler ce qu’est une installation classée susceptible d’être concernée par les notions de pollution et de dépollution des sols ?

Il faut savoir qu’en France, il n’existe pas à proprement parler de « droit des sols ». Néanmoins, une réglementation spécifique aux Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE) envisage ces notions de pollution et de dépollution des sols.

Une installation classée est une exploitation dont l’activité peut créer des risques ou provoquer des pollutions ou nuisances. Il peut s’agir d’usines, d’ateliers, de dépôts, de chantiers ou de toutes installations qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques, soit pour la protection de la nature, de l’environnement et des paysages, etc.

C’est par le biais des installations classées qu’est apparue en France la notion de pollution et de dépollution des sols et de leur remise en état. Fréquemment, en effet, des sites pollués sont identifiés et se pose alors la question de leur réutilisation sans risque pour l’environnement dans le cadre de l’aménagement du territoire. Un site est dit « pollué » si, en raison de dépôts de déchets ou d’infiltrations de substances polluantes, il présente un risque de pollution, source de nuisances pour les personnes et/ou l’environnement.


O’N : Lorsqu’une société envisage d’acquérir un terrain sur lequel se trouve une installation classée, quelles sont les précautions à prendre ?

Il existe des dispositions spécifiques pour les ICPE, ou du moins celles qui présentent de graves dangers ou inconvénients pour l’environnement, la santé, la sécurité, etc. (en pratique, il s’agit des ICPE soumises à autorisation ou à enregistrement auprès de la Préfecture).

Pour ces ICPE, une obligation d’information spéciale est mise à la charge du vendeur, mais les modalités de cette information diffèrent selon que l’exploitation est ou non en cours. Si l’exploitation a cessé : le propriétaire doit informer l’acquéreur par écrit, préalablement à la vente, de l’état des sols (l’information écrite devant être rapportée dans l’acte de vente). Spécifiquement liée au terrain, cette obligation d’information ne vise pas les locaux édifiés sur le terrain.

Concrètement, le propriétaire va envoyer une demande de renseignements à la Préfecture ou faire procéder à un audit environnemental de son terrain par le biais d’un diagnostiqueur professionnel. Il informe ensuite, par écrit, l’acquéreur des réponses obtenues sur l’état du terrain et sa situation au regard de la pollution environnementale, l’acte de vente attestant que l’obligation a été respectée.

Si le propriétaire ne respecte pas son obligation d’information et qu’une pollution est constatée, rendant le terrain impropre à sa destination, plusieurs possibilités s’offrent à l’acquéreur, pour autant qu’il agisse dans un délai de 2 ans à compter de la découverte de la pollution.

Il peut :

• demander la résolution de la vente ;

• se faire restituer une partie du prix ;

• demander la réhabilitation du terrain par le vendeur à ses propres frais (si le prix de la dépollution n’est pas disproportionné au prix de vente).

Sur Internet, les bases de données « BASOL » et « BASIAS » répertorient les sites dont la pollution est avérée et les sites susceptibles d’être pollués.

Si, inversement, l’exploitation de l’installation est encore en cours, sachez que l’exploitant doit tenir à jour un état de la pollution des sols qu’il transmet au Préfet, à la Mairie (ces autorités étant en charge de veiller au respect de la réglementation sur la pollution-dépollution des sols) et au propriétaire du terrain. Il n’a tout simplement plus qu’à transmettre le dernier état reçu à l’acquéreur et à le joindre à l’acte de vente.

O’N : Si au moment de la vente, l’information portée à la connaissance de l’acquéreur fait apparaître que le terrain est pollué, que se passe-t-il ?

L’acquéreur peut refuser d’acquérir le terrain ou bien demander une baisse du prix de vente. Le terrain, quant à lui, doit être remis en état. Il faut savoir que cette obligation de remise en état n’a pas pour objet de rétablir le terrain dans l’état où il se trouvait avant le début de l’exploitation. Elle se limite simplement à l’élimination des dangers, inconvénients ou nuisances qui résultent de l’activité de l’exploitant (l’obligation de remise en état fait l’objet d’une prescription trentenaire et est d’ordre public).

O’N : Est-ce le vendeur qui doit remettre le terrain en état ?

L’obligation de remise en état incombe au dernier exploitant (ou son ayant-droit) et non au propriétaire-vendeur en vertu du principe « pollueur-payeur ». Sera « exploitant » celui qui est titulaire d’une autorisation d’exploitation. A défaut, un exploitant non titulaire d’une telle autorisation ne sera pas redevable de l’obligation de remise en état du terrain : il faut alors se retourner contre le dernier exploitant en titre. Si l’exploitant-pollueur ne peut être déterminé, le propriétaire sera responsable, notamment des dommages que son bien cause aux tiers.

Si, en principe, l’opération de remise en état du terrain incombe au dernier exploitant, les frais peuvent, quant à eux, être partagés, notamment avec le propriétaire-vendeur.

Petite nouveauté : la Loi ALUR permet de transférer à un tiers spécialisé l’obligation de remise en état. Mais nous attendons toujours la parution du Décret d’application. L’objectif est de permettre la résolution des problèmes occasionnés par la complexité de certaines situations qui empêchent la remise en état du terrain.

O’N : Qui est chargé de faire respecter la réglementation relative à la pollution-dépollution des sols ?

L’autorité en charge de faire respecter cette réglementation est le Préfet qui est titulaire du pouvoir de police spéciale en matière d’installations classées, appuyé par l’Inspection des Installations Classées. La Mairie, quant à elle, est compétente pour prendre les mesures nécessaires en vue d’assurer l’élimination de la pollution des sols, lorsque cette pollution présente des dangers pour la santé et l’environnement.

O’N : D’autres terrains peuvent-ils donner lieu à une information sur l’état du sol ?

Oui, il s’agit des terrains situés en secteur d’information sur les sols qui est une nouveauté de la Loi ALUR. Ce sont des terrains pour lesquels la connaissance de la pollution des sols justifie la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution, en vue de préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement. La Loi prévoit que si le terrain est vendu ou loué, le propriétaire devra informer par écrit l’acquéreur ou le locataire de la situation du terrain. Le mécanisme d’information est le même que celui des terrains situés dans une installation classée.


La dépollution des sols est notamment envisagée dans le cadre des installations classées, dont la remise en état, incombant au dernier exploitant, se fait sous le contrôle du Préfet et de la Mairie.

 

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