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INTERVIEW – La réforme des baux commerciaux par La Loi Pinel – Les principaux points

Avec Olivia Tresmontan, avocat, Oratio Cholet 

Entrée en vigueur le 20 juin 2014, la loi du 18 juin 2014 relative à
l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, mais qui concerne en
réalité tout type d’entreprise lié par un contrat de bail, vise notamment à
sécuriserla situation du locataire dans un contexte économique tendu, ce qui
induit une moindre marge de manœuvre pour le bailleur. L’impact financier de la
réforme pour ce dernier ne peut pas encore être pleinement mesuré, des décrets
d’application étant encore à venir.

A la conclusion du bail

La loi Pinel a instauré une
nouvelle obligation ; celle de formaliser l’inventaire des charges, impôts
et taxes, ainsi que leur répartition entre bailleur et locataire, la loi
imposant dans le même temps une visibilité et transparence financière
périodique sur les travaux passés et à venir. Le législateur institue d’abord
un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes, indiquant
expressément leur répartition entre locataire et bailleur, ce dernier étant
astreint à établir un récapitulatif annuel. Pour l’heure, cependant, il est
encore impossible de déterminer les charges facturables ou non au locataire, un
décret d’application devant encore préciser le contenu de ces nouvelles
obligations. Par ailleurs, lors de la conclusion du bail, puis tous les trois
ans, le bailleur doit communiquer à son locataire un état prévisionnel des travaux
qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget
prévisionnel, ainsi qu’un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans
les trois années précédentes, précisant leur coût
. L’établissement d’un état
des lieux, lors de la prise de possession de locaux, lors de leur restitution, mais
aussi lors de la cession
du droit au bail, de la cession ou de la mutation à titre gratuit du fonds,
est
également rendu obligatoire. Si aucun état des lieux n’est établi, le Bailleur
ne pourra pas bénéficier d’une présomption de bon état des locaux.

Le Législateur a également entendu
favoriser le développement économique du locataire en augmentant la durée
maximale des baux dérogatoires qui n’est plus de 2 ans mais de 3 ans.
L’objectif est de permettre au locataire de tester sur la durée la rentabilité
de l’activité, motivation essentielle de la conclusion de tels baux. Et, depuis
le 1er septembre 2014, les parties disposent d’un délai d’un mois à
l’échéance du bail afin de décider si elles souhaitent poursuivre leur relation
contractuelle dans le cadre d’un bail commercial, étant ici précisé qu’elles n’ont
plus la faculté de conclure un nouveau bail dérogatoire.

Au cours du bail

La Loi Pinel entend protéger
l’entreprise locataire d’augmentations trop brutales de loyer. Ainsi, les baux
conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, ne peuvent plus,
dans le cadre des révisions légales de loyer, faire référence à l’indice du
coût de la construction (ICC), jugé peu stable et déconnecté de la croissance,
mais doivent recourir à l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC), pour des locaux
affectés à des activités commerciales ou artisanales, ou à l’Indice trimestriel
des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT). La référence à l’ICC restera néanmoins
possible en matière de clause d’échelle mobile, le choix d’indices différents
suivant le type de révision du loyer (légale ou en raison d’une clause
d’échelle mobile) risquant toutefois de rendre les calculs relativement
compliqués. Dans le même sens, lors de la révision légale du loyer, de
l’application de la clause d’échelle mobile, ainsi que dans certains cas de
fixation du loyer du bail renouvelé, le Législateur a instauré un nouveau
mécanisme de lissage de la variation du loyer pour que celle-ci ne puisse pas
conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10% du loyer acquitté
l’année précédente. Ce plafonnement doit permettre au locataire d’anticiper des
loyers à la hausse. Au-delà de ces cadrages, c’est animé du même souci de
sécurité juridique, que le Législateur a apporté une innovation essentielle
concernant ce qu’il est communément appelé le « bail ferme », dans
lequel le locataire renonçait à sa faculté de résiliation tous les trois
ans : il est désormais impossible de le faire renoncer à pareille faculté,
excepté les cas de locaux construits en vue d’une seule utilisation, de baux
conclus pour une durée supérieure à neuf ans et de baux uniquement à usage de
bureaux ou de stockage.

Cas des  cessions de bail ou
d’immeuble

Une des innovations les plus
significatives de la Loi a trait à la clause de garantie entre cédant et
cessionnaire, accompagnant souvent la cession du bail commercial, et conclue au
bénéfice du bailleur: alors que, jusqu’à présent, le cédant restait généralement
solidaire du paiement des loyers et charges sur toute la durée du bail, la Loi
vient limiter la durée de la garantie à trois ans, à compter de la cession du
bail. Le bailleur aura l’obligation d’informer l’acquéreur de tout défaut de
paiement par le locataire dans un délai d’un mois, à compter de la date à
laquelle la somme aurait dû être versée.

En cas de cession de l’immeuble,
cette fois, le Législateur a instauré, à compter du 1er décembre
2014, un droit de préférence au profit du locataire. Mais cette nouvelle
disposition n’étant pas d’ordre public, les parties pourront donc l’écarter
lors de la conclusion du bail.

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