Oratio lab

Interview – Revenus fonciers : la simplicité a ses limites…

Avec Luis Freitas, avocat, Oratio Saumur

Dans de nombreuses hypothèses, le système déclaratif des revenus tirés de la location d’un bien immobilier est relativement simple puisqu’il suffit de reporter le montant des loyers perçus sur la déclaration de revenus. Il revient alors à l’administration d’appliquer automatiquement un abattement forfaitaire. Ce régime dit « micro-foncier » n’est toutefois pas toujours le mieux indiqué, comme va nous le démontrer Luis Freitas, avocat chez Oratio.

O’News : Pouvez-vous tout d’abord nous rappeler dans quelles hypothèses s’applique ce régime micro-foncier ?
La règle est la suivante : à partir du moment où le montant des loyers perçus au cours de l’année est inférieur à 15 000 €, le régime micro-foncier s’applique de plein droit. Pour apprécier ce seuil de 15 000 €, il faut prendre en compte l’ensemble des revenus fonciers perçus à raison de tous les biens mis en location et productifs de revenus fonciers perçus par tous les membres composant le foyer fiscal.
Même si le montant des loyers est inférieur à ce plafond, le micro-foncier ne s’appliquera pas si la location du bien est placé sous un régime particulier : ce sera le cas pour les propriétaires d’un logement loué dans le cadre des dispositifs Borloo, Robien, Besson, Scellier intermédiaire, etc. pour lesquels une déduction spécifique est pratiquée, incompatible avec le micro-foncier. Notez que ce ne sera toutefois pas le cas pour une location de logement placée sous le régime Duflot-Pinel.

A partir du moment où le montant des loyers perçus au cours de l’année est inférieur à 15 000 €, le régime micro-foncier s’applique de plein droit.

O’N : Quelles sont donc les caractéristiques de ce régime ?
Le micro-foncier se caractérise par sa simplicité  : aucun calcul n’est à faire par le propriétaire qui doit simplement reporter sur sa déclaration de revenus le montant brut des loyers perçus au cours de l’année. Un abattement représentatif des charges foncières, dont le taux est fixé à 30 %, sera automatiquement appliqué pour déterminer le montant net imposable.
Un calcul mérite tout de même d’être fait puisque ce régime n’a d’intérêt que si le montant des charges réellement supportées par le propriétaire est inférieur à 30 % des loyers perçus. Si ce n’est pas le cas, en présence par exemple d’un logement qui nécessite de nombreuses dépenses d’entretien ou pour lequel des charges d’intérêts importantes restent dues, il faut étudier l’opportunité de déclarer ses revenus fonciers en appliquant le régime réel d’imposition.
Cette réflexion doit aussi être menée au regard des règles qui gouvernent le déficit foncier. Il faut savoir que, par principe, les déficits liés à des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 € ; l’excédent et le déficit correspondant aux intérêts d’emprunt sont, quant à eux, déductibles des revenus fonciers des dix années suivantes. Des règles différentes sont susceptibles de s’appliquer dans le cadre de dispositifs fonciers particuliers (comme le régime Malraux, le régime des monuments historiques, etc.).
Attention, l’imputation des déficits fonciers suppose que le propriétaire maintienne le bien en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.
Bien entendu, le régime micro-foncier ne permet pas de tenir compte d’un éventuel déficit. Un argument supplémentaire qui milite pour l’imposition des revenus fonciers selon le régime réel d’imposition.

Le régime micro-foncier n’a d’intérêt que si le montant des charges réellement supportées par le propriétaire est inférieur à 30 % des loyers perçus. Si ce n’est pas le cas, il faut étudier l’opportunité de déclarer ses revenus fonciers en appliquant le régime réel d’imposition.

O’N : Quelles sont les caractéristiques du régime réel d’imposition ?
Ce régime, qui s’applique obligatoirement si le montant des loyers perçus au cours de l’année est supérieur à 15 000 €, suppose cette fois-ci de déterminer soi-même le montant net des revenus fonciers imposables en tenant compte des charges et dépenses réellement supportées au cours de l’année et admises en déduction des revenus fonciers.
Parmi les charges et dépenses admises en déduction, on retrouve par principe les charges de copropriété qui correspondent aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes de l’immeuble, les intérêts d’emprunt contracté pour l’acquisition du bien loué, les primes d’assurances lié au bien loué, les impôts fonciers et principalement la taxe foncière. Il faut aussi tenir compte des dépenses qui sont normalement à la charge des locataires et qui n’auraient pas été récupérées par le propriétaire.
Figurent également dans cette liste les travaux, mais tous les travaux ne sont pas admis en déduction : tout va dépendre de la nature réelle des travaux effectués et du type de bien loué.

O’N : Pouvez-vous nous apporter quelques précisions à ce sujet ?
Distinguons trois grandes catégories de travaux.
Tout d’abord, il faut analyser la situation des travaux d’entretien et de réparation qui ont pour objet de maintenir le bien loué en bon état : ces travaux sont, par nature, déductibles, pour autant qu’ils correspondent à une dépense réelle payée au cours de l’année d’imposition. Il faut noter à ce sujet que les travaux réalisés par le propriétaire lui-même sont aussi déductibles. Cela étant, seul le prix d’achat des matériaux est déductible, le temps de travail personnel du propriétaire nécessaire à la réalisation des travaux n’étant pas pris en considération.
Ensuite, il est nécessaire d’analyser la situation des travaux d’amélioration qui ont pour objectif d’apporter à un local un équipement ou un élément de confort nouveau sans que le gros œuvre du bien ne soit impacté. D’une manière générale, la déduction n’est autorisée que si les travaux concernent un immeuble d’habitation : pour un local professionnel, les dépenses d’amélioration ne sont pas déductibles sauf si elles se rapportent à des travaux de protection contre l’amiante ou si elles ont pour objet de favoriser l’accueil et l’accès à des personnes en situation de handicap.
Enfin, il est important de savoir que les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles.


O’N : Voilà pour les charges. Quelles sont les conseils que vous pourriez donner aux lecteurs s’agissant cette fois des loyers ?

Que le propriétaire applique le régime micro-foncier ou opte pour le régime réel d’imposition, il devra tenir compte des loyers encaissés au cours de l’année pour déterminer le montant de ses revenus imposables. Il pourra s’agir non seulement des loyers se rapportant effectivement à l’année en cours, mais aussi, le cas échéant, des arriérés de loyer effectivement encaissés au cours de l’année, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent, et des loyers perçus d’avance qui doivent être, eux aussi, pris en compte l’année de leur encaissement.
Deux précisions doivent ici être connues des lecteurs :
– d’une part, les loyers impayés ne sont normalement pas à prendre en compte dès lors que le défaut de paiement résulte de la carence du locataire ; mais cela suppose toutefois que le propriétaire démontre qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires en vue d’obtenir le paiement des loyers qui restent dus ;
– d’autre part, il ne faut pas tenir compte des dépôts de garantie : ils ne seront éventuellement compris dans les revenus soumis à l’impôt que s’ils sont conservés pour se couvrir des loyers non payés ou pour financer des charges locatives non remboursées par le locataire.


Le régime du micro-foncier se caractérise par sa simplicité : seul le montant des loyers perçus est déclaré à l’administration fiscale qui appliquera sur ce montant une déduction forfaitaire de 30 % représentative des charges foncières. Son efficacité fiscale suppose donc que les charges réelles ne soient pas supérieures à ce seuil.

partager sur

Articles Similaires
Oratio lab

Propriété industrielle : une réforme du régime d’imposition des brevets (et actifs assimilés)

Oratio lab

Fiscalité de l’entreprise…intégration fiscale : du nouveau en 2019 !

Oratio lab

Immobilier : un nouvel Elan pour la location immobilière ?

Oratio lab

Complémentaire santé : dispositif 100 % santé : quel impact sur les complémentaires santé d’entreprise ?

S'abonner
à la newsletter