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La valeur locative en question…

À la réception des avis de taxe foncière et de cotisation foncière des entreprises, il est toujours utile de faire un audit pour s’assurer que les valeurs locatives retenues par l’administration fiscale sont correctes. L’ensemble des collaborateurs du cabinet se tient à votre disposition pour vous accompagner à ce sujet.

Le dernier trimestre est marqué par le paiement de diverses taxes et cotisations, parmi lesquelles la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises. Le point commun de ces deux cotisations repose sur la valeur locative cadastrale. Comment est-elle déterminée ? Philippe Héry, avocat associé chez Oratio, nous apporte son éclairage à ce sujet, à propos des cotisations qui visent spécifiquement les propriétés bâties.

Pouvez-vous préciser à quoi correspond et sert cette valeur locative cadastrale ?

Philippe Héry : D’une manière générale, la valeur locative cadastrale correspond ou, du moins, est censée correspondre au loyer annuel que pourrait rapporter le bien immobilier s’il était loué. C’est cette valeur qui va servir de base au calcul de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises qu’une entreprise doit payer à raison des bâtiments dont elle est propriétaire (ou locataire, dans l’hypothèse où la taxe foncière lui est refacturée par son bailleur) et/ou qu’elle utilise pour les besoins de son activité professionnelle.

Le calcul de cette valeur locative cadastrale, en pratique réalisé par les services de l’administration fiscale, diffère selon la nature du bâtiment, selon qu’il s’agisse d’un bâtiment à usage commercial ou professionnel ou d’un bâtiment industriel.

« La valeur locative cadastrale correspond ou, du moins, est censée correspondre au loyer que pourrait rapporter le bien immobilier s’il était loué. »

Commençons par définir les locaux soumis à la taxe foncière et à la cotisation foncière des entreprises : que faut-il entendre par « locaux professionnels » et « locaux industriels » ?

Philippe Héry : Sont des locaux professionnels les locaux qui ne sont ni des locaux industriels ni des locaux d’habitation.

Sont donc des locaux professionnels : les locaux commerciaux, les locaux à usage agricole, les locaux servant à l’exercice d’une activité non commerciale à titre professionnel (par exemple un cabinet médical), etc.

Les locaux industriels, quant à eux, correspondent aux bâtiments et terrains servant à l’exercice d’une activité de fabrication ou de transformation de biens corporels mobiliers qui nécessite d’importants moyens techniques, voire à l’exercice d’autres activités qui nécessitent d’importants moyens techniques lorsque le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en oeuvre est prépondérant.

Sont donc des locaux industriels les usines, les ateliers servant à des activités de transformation de matières premières, ou des activités de fabrication ou réparation d’objets, les locaux servant à des opérations d’extraction (par exemple une carrière), etc.

Notons ici qu’à compter des impositions dues en 2020, les bâtiments et terrains qui disposent d’installations techniques, matériels et outillages d’une valeur inférieure à 500 000 € ne seront plus considérés comme des bâtiments industriels, et ce quelle que soit la nature de l’activité exercée : ils devront donc être évalués comme des locaux professionnels.

S’agissant des locaux professionnels : comment sont-ils évalués pour le calcul de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises ?

Philippe Héry : Tout a changé depuis 2017. Avant le 1er janvier 2017, la valeur locative cadastrale était déterminée suivant la méthode dite « de comparaison », qui consistait à comparer votre local professionnel avec un local type de même nature, au regard de son affectation, de situation géographique, de son état d’entretien, de son aménagement, etc.

Depuis le 1er janvier 2017, la valeur locative cadastrale n’est plus déterminée au moyen d’un local de référence, mais par référence au loyer moyen correspondant à la catégorie du local dans son secteur géographique. La nouvelle valeur locative se calcule selon la formule suivante : surface pondérée du local x tarif au m².

La surface du local est pondérée en fonction de l’utilisation qui en est faite, mais aussi en fonction de ses caractéristiques physiques. Ainsi, il sera fait application :

– d’une pondération à 1 pour les surfaces principales du local (bureaux, espaces de ventes accessibles au public, etc.) ;

– d’une pondération à 0,5 pour les surfaces secondaires couvertes (réserves, locaux techniques, etc.) et pour les parkings couverts ;

– d’une pondération à 0,2 pour les surfaces secondaires non couvertes (aires de stockage à l’air libre, etc.) et pour les parkings non couverts.

Une fois la surface pondérée déterminée, il faut lui appliquer un tarif au m². Un tarif a été établi pour chaque catégorie de local de chaque secteur locatif au sein de chaque département : en pratique, il existe ainsi une grille de 38 tarifs pour chaque département.

Ces tarifs sont mis à jour annuellement, en appliquant des coefficients d’évolution aux derniers tarifs publiés. C’est l’administration elle-même qui procède à cette révision annuelle.

Cette nouvelle valeur locative cadastrale pourra être ajustée au moyen d’un coefficient de localisation.

Ce coefficient est déterminé secteur par secteur au sein de chaque département afin de tenir compte de la situation particulière de certaines parcelles d’assises.

Le calcul que nous venons d’évoquer (surface pondérée x tarif au m² x coefficient de localisation) conduit à déterminer la valeur locative brute. Pour calculer la valeur locative nette, il va falloir appliquer un dispositif de neutralisation puis un dispositif de planchonnement.

Pouvez-vous nous apporter quelques précisions concernant ces dispositifs de neutralisation et de planchonnement ?

Philippe Héry : Le dispositif de neutralisation a été mis en place afin de maintenir la proportion contributive des locaux professionnels dans les budgets locaux en attendant que la valeur locative des locaux d’habitation soit elle aussi révisée. En 2017, chaque collectivité a donc déterminé un coefficient de neutralisation appliqué à la valeur locative brute pour obtenir une valeur locative neutralisée.

Une fois la valeur locative neutralisée calculée, il faut faire application d’un dispositif de planchonnement. Ce dispositif a été créé pour éviter autant que possible les variations extrêmes, positives ou négatives, entre la valeur locative 2016 et la valeur locative 2017 qui sert de référence. Ce dispositif de planchonnement consiste à appliquer la formule suivante : (valeur locative 1970 actualisée et revalorisée pour 2017 – valeur locative révisée neutralisée)/2.

Il est ensuite fait application d’un dispositif de lissage sur 10 ans pour atténuer les variations importantes de cotisations dues par les entreprises. Le montant du lissage est égal à : (cotisation révisée neutralisée planchonnée – cotisation calculée sur la base de la valeur locative 1970)/10.

En ce qui concerne les locaux industriels, quelle est la méthode à appliquer pour calculer la valeur locative ?

Philippe Héry : Deux méthodes principales sont applicables pour ces locaux : la méthode comptable ou la méthode particulière.

La valeur locative cadastrale des locaux industriels ne se calcule selon la méthode comptable que pour les locaux suivants :

– les locaux inscrits à l’actif du bilan du propriétaire ou de l’exploitant lorsque le propriétaire du local ne pas personnellement, si le propriétaire ou l’exploitant soumis à l’impôt sur les bénéfices selon un régime réel d’imposition tient une comptabilité complète comportant, entre autres documents, un bilan faisant état des immobilisations corporelles ;

– ou, à compter de l’imposition 2017, les locaux figurant à l’actif du bilan d’une entreprise ayant pour principale activité la location de locaux industriels.

La méthode comptable consiste à appliquer au prix de revient des locaux, réévalué selon leur date d’acquisition, des taux d’intérêts qui varient selon la nature du bien.

Qu’en est-il de la méthode particulière ?

Philippe Héry : Les locaux industriels qui n’entrent dans aucune des deux catégories précitées ne verront pas leur valeur locative calculée selon la méthode comptable. Pour ces locaux, il sera donc fait application de la méthode particulière.

Concrètement, si le bien est loué à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de la location (montant du loyer). Et si le bien est loué à des conditions de prix anormales (que le prix soit supérieur ou inférieur au prix du marché), la valeur locative sera déterminée par les services fiscaux, soit par comparaison, soit par voie d’appréciation directe.

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