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L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) annule et remplace l’ISF

La mécanique de ce nouvel impôt nécessite quelques éclaircissements que nous apporte Samuel Murzeau, fiscaliste Oratio.

à partir du 1er janvier 2018, l’IFI vient remplacer l’ISF. S’il reprend de nombreuses dispositions applicables en matière d’ISF, la base d’imposition est différente : ce nouvel impôt porte essentiellement sur le patrimoine immobilier du contribuable non affecté à une activité professionnelle.

Pour commencer, vous indiquez que l’IFI et l’ISF sont similaires sur un certain nombre de points. Pouvez-vous nous en dire un peu plus ?
Samuel Murzeau : L’IFI et l’ISF sont similaires, notamment en ce qui concerne la qualité d’assujetti et le principe d’annualité de l’impôt.
L’IFI, comme l’ISF avant lui, est un impôt qui concerne uniquement les particuliers et qui est apprécié au niveau du foyer fiscal. Conséquence logique, une société ne sera pas imposable au titre de l’IFI.
De même, l’IFI concerne uniquement les particuliers qui résident en France. Ainsi, l’exonération temporaire des biens détenus à l’étranger est maintenue pour les contribuables qui font le choix de se réinstaller sur le sol français après avoir vécu pendant 5 ans à l’étranger : cette exonération s’applique jusqu’au 31 décembre de la 5ème année qui suit celle au titre de laquelle le domicile fiscal a été établi en France.
Le principe d’annualité qui gouvernait l’ISF est également maintenu concernant l’IFI : ce nouvel impôt suppose toujours de se placer au 1er janvier de l’année pour apprécier la consistance et la valeur du patrimoine taxable.

Si ces 2 impôts sont similaires sur certains points, il semble que la base d’imposition, elle, soit différente. Quels sont les biens imposables au titre de l’IFI ?
Dans le cadre de l’ISF, tous les biens détenus par le contribuable étaient soumis à l’impôt, qu’il s’agisse de biens mobiliers ou immobiliers, d’avoirs financiers, de contrats d’assurance vie, etc., sous réserve d’exceptions bien sûr, la plus connue restant l’exonération des biens professionnels.
Dorénavant, dans le cadre de l’IFI, seul le patrimoine immobilier est concerné par l’impôt : il comprend non seulement les biens immobiliers bâtis et non bâtis (local à usage d’habitation, local professionnel, etc.), mais aussi les droits immobiliers (usufruit, droit d’usage, etc.) et les parts ou actions de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative dans le patrimoine immobilier détenu par ces sociétés.
Si le bien ou droit immobilier fait l’objet d’un démembrement de propriété, l’IFI reprend le principe existant en matière d’ISF : les biens ou droits sont intégrés au patrimoine taxable de l’usufruitier (ou du titulaire du droit d’usage) pour leur valeur en pleine propriété.
Des exceptions à ce principe existent, prévoyant une imposition répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. à ces exceptions, la loi de Finances pour 2018* en ajoute une : si un époux hérite de l’usufruit en vertu de la loi (usufruit légal), l’usufruitier et le nu-propriétaire seront imposés séparément sur la valeur de leur droit, déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier.
à l’inverse, si l’usufruit est dit « conventionnel », c’est-à-dire s’il résulte d’une disposition prise par le défunt en faveur du conjoint survivant (par exemple dans l’hypothèse où l’usufruit est institué par une donation au dernier vivant), il faut faire application du principe en matière de démembrement : c’est l’usufruitier qui supporte l’imposition sur la valeur en pleine propriété du bien (ou du droit).
Concernant les parts ou actions de sociétés, elles sont imposables à l’IFI, sous réserve d’exceptions, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative dans le patrimoine immobilier détenu par ces sociétés.
En revanche, il ne sera pas tenu compte pour le calcul de la fraction imposable à l’IFI de la valeur des titres, des biens ou droits immobiliers qui sont affectés par la société qui les détient, à son activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
Notez qu’il existe également des règles particulières qui s’appliquent dans le cadre des groupes de sociétés.

Si la majorité du patrimoine immobilier est dorénavant soumis à l’IFI, existe-t-il toujours des exonérations ?
Il existe effectivement plusieurs exonérations. Certaines sont similaires à celles existantes en matière d’ISF, parmi lesquelles on retrouve celles applicables aux bois et forêts, aux parts de groupements forestiers, aux biens ruraux donnés à bail à long terme ou à bail cessible et aux parts de GFA.
Concernant les titres de société, si le particulier détient une participation minoritaire, c’est-à-dire s’il détient moins de 10 % des parts ou actions d’une société commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, ces parts ou actions (pour leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers) ne seront pas comprises dans le patrimoine taxable à l’IFI.
Enfin, les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle du redevable sont eux aussi exonérés d’IFI. Si le contribuable exerce son activité dans le cadre d’une société soumise de

plein droit ou sur option à l’impôt sur les sociétés (IS), les biens ou droits immobiliers détenus par lui ainsi que, en cas de détention indirecte, la valeur de ses titres correspondant à la fraction représentative de ces mêmes biens, sont également exonérés. Pour que cette exonération puisse s’appliquer, 3 conditions doivent être remplies, tenant à la nature de l’activité développée par la société, à la fonction exercée par le redevable dans la société et au respect d’un seuil de détention.

Puisque la base d’imposition de l’IFI est différente de l’ISF, les règles concernant le passif déductible ont-elles fait l’objet d’adaptation ?
Effectivement, puisque la base d’imposition à l’IFI a été restreinte par rapport à celle de l’ISF, les règles de déduction de passif ont nécessairement dû être adaptées.
Pour être déductible, la dette doit concerner un bien imposable, doit exister au 1er janvier de l’année d’imposition et doit être contractée et supportée par le redevable de l’IFI.
Sont donc notamment déductibles les dépenses de réparation et d’entretien (en cas de location du bien immobilier, seules les dépenses effectivement supportées par le propriétaire sont prises en compte), les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, les dépenses d’acquisition des parts ou actions de société (au prorata de la valeur des actifs immobiliers imposables), les impositions dues à raison des propriétés immobilières (par exemple la taxe foncière).
Attention, les taxes et impôts qui incombent à l’occupant (par exemple la taxe d’habitation) ne sont plus déductibles. Il en va de même des impositions dues à raison des revenus générés par les biens (revenus fonciers, BIC, etc.).
Certains emprunts ne sont pas non plus déductibles pour la détermination du patrimoine taxable à l’IFI. Il s’agit des prêts contractés directement ou indirectement auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal, des prêts contractés directement ou indirectement auprès d’un membre du groupe familial du redevable, sauf si le redevable démontre que le prêt a été consenti dans des conditions normales et que le remboursement est effectif, des prêts contractés par le redevable ou un membre de son foyer fiscal auprès d’une société contrôlée, sauf si le redevable démontre que le prêt a été consenti dans des conditions normales et que le remboursement est effectif.
à toutes fins utiles, notez qu’il existe des règles d’évaluation particulières pour déterminer la fraction déductible des emprunts bancaires dits « in fine ».
Un plafond de déduction est créé pour les patrimoines dont la valeur taxable est supérieure à 5 M€ et pour lesquels le montant des dettes dépasse 60 % de cette valeur : la fraction des dettes qui excède cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.

Pouvez-vous brièvement nous parler des modalités d’imposition ?
Comme pour l’ISF, les particuliers sont soumis à l’IFI si le montant de leur patrimoine net imposable s’élève à plus d’ 1 300 000 €. Toutefois, l’impôt dû sera calculé sur le patrimoine taxable qui excède 800 000 €.
Le barème d’imposition applicable à l’IFI est identique à celui applicable en matière d’ISF. Il en va de même des règles de calcul de la décote et du principe de plafonnement.
Concernant les réductions d’impôt, seule la réduction ISF pour dons est maintenue dans le cadre de l’IFI et reste égale, dans la limite de 50 000 €, à 75 % des versements.
Quant à la réduction ISF-PME, elle est supprimée : cela résulte du recentrage de l’impôt sur le seul patrimoine immobilier. Cependant, pour les contribuables qui auraient fait le choix d’investir entre le mois de juin 2017 et le 31 décembre 2017 dans le but de bénéficier de cette réduction d’impôt, tout n’est pas perdu : ils pourront appliquer une dernière fois la réduction ISF-PME sur l’IFI dû au titre de 2018.

*source : loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de Finances pour 2018, article 31

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