O'News

Location meublée et démembrement de propriété

Le juge vient de préciser que, la valeur de l’usufruit viager étant dégressive avec le temps, la dépréciation qui en résulte peut justifier la constatation d’un amortissement au plan comptable et fiscal.

* Réponse ministérielle Frassa du 14 décembre 2017, Sénat, n°1405

La location meublée se distingue d’une location traditionnelle (nue) en ce que le logement loué est muni du mobilier nécessaire à la vie quotidienne. Et elle se distingue aussi de la location nue par le traitement fiscal réservé aux loyers perçus. Explications.

Les revenus que vous retirez d’une location meublée sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : si le montant des loyers n’excède pas 70 000 €, l’administration appliquera sur les loyers perçus, pour le calcul de l’impôt dû, un abattement forfaitaire, représentatif des charges, égal à 50 %.

Au-delà, ou sur option, il est possible d’appliquer un régime réel d’imposition qui consiste à déduire des loyers perçus le montant des charges réellement supporté (frais d’entretien et de réparation, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les impôts locaux, etc.) et un amortissement calculé sur la base de la valeur du logement meublé (plus exactement, chaque composant du bien immobilier fera l’objet d’un amortissement : gros œuvre, toiture, second œuvre, etc.).

Il faut toutefois noter que le montant de l’amortissement déductible ne peut pas être supérieur à la différence entre le montant des loyers et celui des charges. Concrètement, cela signifie que l’amortissement ne peut pas créer de déficit.

Location meublée : droit d’usufruit viager amortissable ?

En présence d’un logement meublé dont la propriété a été démembrée, et répartie entre un nu-propriétaire et un usufruitier viager, c’est l’usufruitier qui sera soumis à l’impôt dans la catégorie des BIC. Toutefois, il ne pourra pratiquer aucun amortissement sur la valeur du logement (puisqu’il n’en est pas propriétaire), comme l’a récemment précisé le Gouvernement dans le cadre d’une question qui lui a été posée*.

Mais la question se pose toutefois de savoir si le droit d’usufruit viager en lui-même peut faire l’objet d’un amortissement déductible, au plan comptable et fiscal. L’administration fiscale, si elle l’admet pour un usufruit temporaire, ne l’admet pas pour un usufruit viager considérant que la durée de l’amortissement ne serait pas prévisible au moment où il est créé.

Mais le juge lui donne tort** : il rappelle, en effet, qu’un élément d’actif incorporel ne peut donner lieu à une dotation annuelle à un compte d’amortissement que s’il est normalement prévisible, lors de sa création ou de son acquisition, que ses effets bénéfiques prendront fin à une date déterminée.

Or, constate-t-il, l’usufruit viager est limité dans le temps et il est, en tant que droit réel, cessible. Ses effets bénéfiques diminuent chaque année. Dès lors, la valeur de l’usufruit viager est dégressive avec le temps et cette dépréciation peut justifier un amortissement. Le juge précise, à cet égard, qu’il est possible de déterminer la durée prévisible des effets bénéfiques d’un usufruit viager en tenant compte de l’espérance de vie de son titulaire, estimée à partir des tables de mortalité établies par l’institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).

partager sur

Articles Similaires
O'News

Dépôt des comptes annuels : confidentiel ?

Thématique Gestion d'une société

O'News

Quelle fin pour un CDI de chantier ou d’opération ?

Thématique Contrat de travail

O'News

Location meublée et démembrement de propriété

Thématique Immobilier

O'News

Demande de renseignements : comment faire ?

Thématique Impôt sur le revenu

S'abonner
à la newsletter