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Comment sont imposés les loueurs en meublés ?

La location meublée se distingue d’une location traditionnelle (nue) en ce que le logement loué est muni du mobilier nécessaire à la vie quotidienne. Et ce n’est pas le seul élément distinctif puisque l’imposition des loyers perçus se fera selon un régime particulier.

Si les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC, la distinction entre LMP/LMNP est importante au regard de la gestion des déficits de l’activité et du traitement fiscal des plus-values de cession d’immeubles.

Les revenus retirés d’une location meublée sont, en effet, imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et ce que la location soit consentie à titre habituel ou à titre occasionnel.

Il existe néanmoins des spécificités tenant à la qualité même du loueur, selon qu’il est « non professionnel (LMNP) » ou « professionnel (LMP) ».

Des spécificités selon la qualité du loueur ?

L’activité de location de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les conditions suivantes sont réunies : les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €, et ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des BIC (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés.

Depuis le 8 février 2018*, la condition d’inscription au RCS, qui faisait partie des conditions à respecter pour pouvoir être qualifié de LMP, a été déclarée contraire à la Constitution en ce qu’elle venait rompre le principe d’égalité devant l’impôt. Conséquence directe de cette déclaration : à partir du moment où les autres conditions sont réunies, l’administration ne pourra pas refuser à un loueur la qualité de LMP du seul fait d’un défaut d’inscription au RCS.

Quant au LMNP, il n’existe qu’une définition a contrario : sera qualifié de LMNP le loueur qui ne remplit pas les conditions pour être qualifié de LMP.

La distinction LMP/LMNP est importante au regard de la gestion des déficits et du traitement des plus-values réalisées à l’occasion de la vente du bien immobilier.

Ainsi, les déficits résultant de l’activité de LMP sont imputables sur le revenu global du loueur professionnel, sans limitation de montant, alors que les déficits subis au titre de l’activité de LMNP ne peuvent être imputables que sur les revenus retirés de l’activité de LMNP au titre de la même année ou au titre des 10 années suivantes.

Pour ce qui est des plus-values, en cas de vente de l’immeuble loué, le LMP bénéficie du régime des plus-values professionnelles (ce qui pourra lui permettre, notamment, de bénéficier d’une exonération fiscale si l’activité est exercée depuis au moins 5 ans et si les recettes de l’activité sont inférieures à 90 000 € – pour une exonération totale – ou 126 000 € – pour une exonération partielle), alors que pour le LMNP, la plus-value imposable est calculée en appliquant le régime prévu pour les particuliers (en tenant compte, le cas échéant, d’un abattement pour une durée de détention).

* Question prioritaire de constitutionnalité du 8 février 2018, n° 2017-689

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