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Location meublée : quelle fiscalité ?

Les revenus générés par une location meublée sont, sauf exception, imposables selon les règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux. Les modalités d’imposition diffèrent toutefois selon que l’activité de loueur en meublé est exercée ou non à titre professionnel : l’ensemble du cabinet Oratio se tient à votre disposition pour étudier votre situation, et les options fiscales qui s’offrent à vous.

La location meublée obéit à des règles fiscales qui lui sont propres, notamment en matière d’imposition des revenus. Pour tenter d’y voir clair, Annabelle Bézier, avocat chez Oratio Avocats dresse pour vous un état des lieux.

 

Pouvez-vous nous rappeler ce qu’est une location meublée ?

A. Bézier : Avant toute chose, il faut souligner que la notion de « loueur meublé » obéit à trois définitions différentes, selon qu’elle est envisagée d’un point de vue juridique, fiscal ou social.

D’un point de vue juridique, la location meublée s’entend de toute mise en location d’un logement décent (c’est-à-dire qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pour la santé et la sécurité de son locataire, qui répond à un critère de performance énergétique minimale et qui est doté des éléments qui le rendent conforme à son usage) qui est équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, d’y manger et d’y vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

En pratique, une location est considérée comme meublée si elle comporte un certain nombre d’équipements dont la liste est précisément énumérée par la loi (literie comprenant couette ou couverture, plaques de cuisson, vaisselle nécessaire à la prise des repas, etc.).

La location meublée peut constituer la résidence principale du locataire, ou au contraire une résidence occasionnelle (comme les locations meublées saisonnières et touristiques) : chaque cas de figure fait l’objet d’un régime juridique distinct.

D’un point de vue fiscal, la location est dite « meublée » dès lors qu’elle permet de donner une habitabilité minimum au lieu, via la fourniture de l’ensemble des meubles indispensables à une occupation normale par le locataire.
Les règles fiscales applicables au loueur meublé diffèrent selon le prisme de l’impôt auquel elles se rapportent, à savoir :
– l’imposition des revenus que la location génère ;
– la taxe sur la valeur ajoutée ;
– la contribution économique territoriale, etc.

Justement, quelles sont les règles d’imposition des revenus applicables à un loueur meublé ?

A. Bézier : Fiscalement, le fait de mettre en location des locaux meublés constitue une activité de nature commerciale.

Par conséquent, celle-ci génère un revenu qui doit, sous réserve de certaines exceptions, être imposé à l’impôt sur le revenu (IR) selon les règles applicables en matière de bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Cette règle s’applique que la location soit réalisée de manière occasionnelle ou permanente.

Notez toutefois que l’impôt sur les sociétés (IS) est applicable si la personne propriétaire du logement meublé est :
– une société commerciale soumise à cet impôt ;
– ou une société civile, puisque l’activité de location meublée est considérée comme étant de nature commerciale, qui soumet par conséquent de plein droit la société civile à l’IS.

Le principe d’imposition des revenus générés par la location meublée souffre toutefois de diverses exceptions, parmi lesquelles figure notamment l’exonération (totale ou partielle) des revenus encaissés par les personnes qui, toutes conditions par ailleurs remplies, louent ou sous-louent en meublé, jusqu’au 31 décembre 2023, une partie de leur habitation principale.

Dans le cas d’une imposition sur le revenu du loueur en meublé aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), plusieurs régimes d’imposition sont susceptibles de s’appliquer :
– le régime micro-BIC, qui s’applique aux loueurs meublés dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil ;
– le régime « réel » (qui peut être normal ou simplifié), qui s’applique de plein droit ou sur option aux loueurs meublés qui en font la demande.
Dans le cas d’un loueur en meublé, le régime micro-BIC a vocation à s’appliquer si les recettes générées par la location meublée n’excèdent pas :
– 176 200 € pour les activités de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes ;
– 72 600 € pour les autres activités de location meublée.

La caractéristique principale du régime micro-BIC est sa simplicité : le loueur meublé déclare en effet l’ensemble des revenus bruts qu’il a encaissés, auquel il est appliqué un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes), représentatif de l’ensemble des charges qu’il a supportées dans le cadre de son activité locative (comme les frais d’entretien du logement).

Le régime réel d’imposition aux BIC est construit sur le modèle inverse : s’appliquant de plein droit à l’ensemble des loueurs meublés dont les revenus dépassent les seuils micro-BIC, il est basé sur une détermination du résultat imposable à l’euro près.

Pour calculer ce résultat, le loueur déduit donc du montant des revenus qu’il a encaissés le montant exact des charges d’exploitation qu’il a supportées dans le cadre de la mise en location du bien (comme les frais financiers supportés dans le cadre de la mise en location du bien, les frais d’entretien et de réparation du bien, etc.).

Ce calcul au réel peut se révéler particulièrement attractif pour le loueur meublé soumis au régime micro-BIC qui supporte d’importantes charges locatives dont le montant exact excède l’abattement forfaitaire de 50 %.

S’il le souhaite, il peut alors exercer une option auprès de l’administration fiscale pour être soumis au régime réel d’imposition, avant le 1er février de l’année au titre de laquelle il souhaite bénéficier de ce régime.

Notons également, et c’est une particularité propre à ce régime, que le loueur meublé soumis à un régime réel peut amortir le bien qu’il donne en location (c’est-à-dire répartir le coût de son achat sur sa durée normale d’utilisation), et déduire cet amortissement de son résultat imposable.

Attention, toutefois, il est prévu que le montant de l’amortissement déductible ne peut pas, dans le cas d’un loueur meublé personne physique, être supérieur à la différence entre le montant des loyers et celui des charges, ce qui signifie, en pratique, que l’amortissement ne peut pas créer de déficit.

Comment s’articulent ces règles générales et celles particulières respectivement applicables au loueur meublé professionnel et non professionnel ?

A. Bézier : Les règles relatives à l’application du régime BIC aux revenus encaissés par un loueur meublé constituent en effet les règles générales d’imposition applicables à ce cas de figure.

À celles-ci s’ajoutent des règles particulières, dont la teneur diffère selon que le loueur en meublé est considéré, ou non, comme un professionnel.

Pour rappel, le loueur meublé est considéré comme professionnel s’il
remplit les deux conditions cumulatives suivantes :
– les recettes annuelles qu’il tire de la location meublée excèdent 23 000 € ;
– les recettes tirées de la location meublée excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés relevant d’un régime particulier (plus précisément l’article 62 du Code général des impôts).

Lorsque le loueur en meublé est considéré comme un professionnel, la fiscalité qui lui est applicable obéit à des règles spécifiques, qui peuvent lui être favorables.

À titre d’exemple, le loueur meublé professionnel soumis à un régime réel d’imposition peut, sous réserve d’exception, imputer les déficits retirés de son activité de location en meublé sur son revenu global sans limitation d’aucune sorte.

Si son revenu global est insuffisant pour que l’imputation du déficit puisse avoir lieu, l’excédent de déficit est alors reporté sur le revenu global des années suivantes jusqu’à la sixième année incluse.

Par ailleurs, le loueur meublé professionnel est soumis, s’il vend le logement qu’il met en location, au régime des plus-values professionnelles.

Dans ce cadre, il est notamment éligible à divers dispositifs de faveurs, dont l’un permet l’exonération de la plus-value réalisée sous réserve du respect de diverses conditions notamment celle relative à la durée minimale de l’activité (article 151 septies du Code général des impôts).

De son côté, le loueur non professionnel est donc celui qui ne remplit pas les deux conditions cumulatives précédemment énumérées.

Les règles fiscales particulières qui lui sont applicables sont par conséquent différentes.

Lorsqu’il est soumis à un régime réel d’imposition, le déficit qu’il enregistre ne peut pas être imputé sur son revenu global, mais seulement sur les revenus provenant de son activité de location meublée (on parle de « revenus de même nature ») au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité de location meublée n’est pas exercée à titre professionnel.

Par ailleurs, la plus-value qu’il enregistre à l’issue de la vente du logement mis en location obéit au régime des plus-values privées immobilières, qui prévoit notamment l’application d’abattements spécifiques si l’immeuble qui est vendu est détenu depuis plus de cinq ans par le vendeur

Le montant de l’abattement applicable diffère selon que le calcul effectué concerne l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux : en matière d’impôt sur le revenu, la plus-value est exonérée d’impôt si l’immeuble est vendu après vingt-deux ans de détention.

Le régime des plus-values privées prévoit également qu’en cas de transmission à titre gratuit du logement mis en location (on parle alors de « donation »), la plus-value que le vendeur réalise n’est pas imposable.

Enfin, il faut souligner que jusqu’au 31 décembre 2021, le loueur meublé non professionnel personne physique qui réalise un investissement dans des résidences services (de type établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées, résidences services pour étudiants, etc.) peut bénéficier, toutes conditions remplies, d’une réduction d’impôt sur le revenu (appelée réduction d’impôt « Censi-Bouvard »).

Parmi les conditions requises, il est notamment prévu que le propriétaire du bien s’engage à le mettre en location meublée pendant au moins neuf ans.

Existe-t-il un moyen d’optimiser les règles fiscales applicables lorsqu’on est un loueur meublé ?

A. Bézier : L’optimisation des règles fiscales applicables est toujours affaire de circonstances et de bons conseils.

Pour des raisons évidentes, il n’est pas possible de dégager une ligne de conduite générale à tenir pour l’ensemble des loueurs meublés.

Le meilleur conseil à donner en la matière est justement d’en prendre : il est nécessaire d’avoir recours à un professionnel qualifié pour réaliser un point exhaustif sur la situation, et peser le pour et le contre de chaque cas de figure avant d’envisager, par exemple, de changer de régime d’imposition.

L’ensemble du cabinet Oratio Avocats se tient à votre disposition pour étudier votre situation et les options qui s’offrent à vous.

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