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Révision des valeurs locatives des locaux professionnels : c’est parti ?

Depuis le 1er janvier 2017, la valeur locative cadastrale des locaux professionnels entrant dans le champ d’application de la révision des valeurs locatives se calcule selon de nouvelles règles qui viennent d’être codifiées par la loi de Finances rectificative pour 2017*. Comment est désormais établie cette nouvelle valeur locative ?

A l’origine, la valeur locative cadastrale devait faire l’objet de révisions périodiques générales, tous les 6 ans. Or la dernière révision générale est intervenue en 1970. Face à la nécessité de réformer le système pour l’adapter aux exigences contemporaines, et surtout pour tenir compte des prix du marché, la révision des valeurs locatives des locaux professionnels a été entérinée.

Sont visés par cette nouvelle réglementation qui sert au calcul des impôts locaux dus par les entreprises les locaux professionnels, entendus comme ceux qui ne sont ni des locaux industriels (relevant de la méthode qui consiste à appliquer au prix de revient des locaux, réévalués selon leur date d’acquisition, des taux d’intérêt qui varient selon la nature du bien) ni des locaux d’habitation.
La valeur locative cadastrale n’est plus déterminée au moyen d’un local de référence, mais par référence au loyer moyen correspondant à la catégorie du local dans son secteur géographique. La nouvelle valeur locative se calcule alors selon la formule suivante : surface pondérée du local x tarif au m2.

Valeur locative des locaux professionnels : une nouvelle méthode de calcul
Pour calculer la valeur locative cadastrale, la surface du local sera pondérée en fonction de l’utilisation qui en est faite, mais aussi en fonction de ses caractéristiques physiques. Ainsi, il sera fait application, par exemple, d’une pondération à 1 pour les surfaces principales du local (bureaux, espaces de vente accessibles au public, etc.), alors que pour les surfaces secondaires couvertes (réserves, locaux techniques, etc.), la pondération sera de 0,5.
Une fois la surface pondérée déterminée, il faut lui appliquer un tarif au m2. Ce tarif a été établi pour chaque catégorie de local de chaque secteur locatif au sein de chaque département. Plus simplement, il existe une grille de 38 tarifs pour chaque département que l’on retrouve dans le recueil des actes administratifs publiés sur les sites Internet des préfectures. Enfin, afin de tenir compte de la situation particulière de certaines parcelles de terrain, la valeur locative peut être corrigée par l’intermédiaire des coefficients de localisation.
Le calcul évoqué (surface x tarif x coefficient de localisation) sert à déterminer la valeur locative brute. Pour calculer la valeur locative nette, il va falloir appliquer un dispositif de neutralisation : ce dispositif a été mis en place pour maintenir la proportion contributive des locaux professionnels dans les budgets locaux en attendant que la valeur locative des locaux d’habitation soit elle aussi révisée. Chaque commune détermine un coefficient de neutralisation qu’elle appliquera à la valeur locative brute.
Enfin, une fois la valeur locative neutralisée calculée, il faudra faire application d’un dispositif de « planchonnement » ((valeur locative 1970 actualisée et revalorisée pour 2017 – valeur locative révisée neutralisée)/2), qui a été créé pour éviter autant que possible les variations extrêmes, positives ou négatives, entre la valeur locative 2016 et la valeur locative 2017.

*Loi de Finances rectificative pour 2017 du 28 décembre 2017, n° 2017-1775 (article 30)

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