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Transmission d’un domaine viticole : une réglementation complexe !

Ludovic Tornier avocat associé, Oratio Saumur

La transmission d’un domaine viticole obéit à une réglementation particulièrement complexe qui impose la présence de différents acteurs, comme la Préfecture et la Safer. Pourquoi ? Quels sont leurs rôles respectifs ? Pour quelles conséquences ? Ludovic Tornier, avocat associé chez Oratio, nous apporte quelques éclaircissements à ce sujet.

O’News : Quel est donc la particularité qui entoure la transmission d’un domaine viticole ?

Ludovic Tornier : La réglementation en matière viticole est assez complexe et impose au propriétaire d’un domaine viticole qui souhaite transmettre son domaine et son activité de respecter de nombreuses règles auxquelles il n’est pas possible de déroger, règles qui sont fixées par la loi et précisées par des arrêtés préfectoraux.
La transmission d’un domaine viticole est notamment soumise à un contrôle un peu particulier : il s’agit de ce que l’on appelle un « contrôle des structures », effectué par la Préfecture. L’objectif de ce contrôle vise à maintenir un certain équilibre régional entre les grandes et les petites structures agricoles, conformément à un Schéma directeur régional des exploitations agricoles (SDREA).
La transmission d’un terrain viticole est donc soumise au contrôle de la Préfecture, dans le cadre duquel le cessionnaire va solliciter une « autorisation d’exploiter ». La Préfecture a alors quatre mois, en principe, pour donner sa réponse. A cette occasion, la commission départementale d’orientation de l’agriculture (CDOA) peut être consultée pour avis.
Pour prendre sa décision, la Préfecture va, au regard du SDREA, vérifier qu’il n’existe pas de demande concurrente pouvant être prioritaire sur l’acquéreur trouvé par le vendeur.

O’N : Toutes les transmissions de domaines viticoles sont-elles soumises à un « contrôle des structures » ?

L. Tornier : En théorie, non. Pour qu’une transmission d’un domaine viticole soit soumise au « contrôle des structures », des conditions alternatives sont requises. Ainsi, le domaine transmis doit être d’une surface minimale de 40 hectares (soit 8 hectares de vignes puisqu’une hauteur de vignes = 5 hectares de grande culture), l’acquéreur ne doit pas possèder les diplômes requis, ou encore les revenus extra-agricoles de ce dernier ne doivent pas être supérieurs à 3 120 fois le Smic. Mais, en pratique, il faut savoir que la condition relative à la surface transférée est très souvent remplie. Voilà pourquoi la transmission d’un domaine viticole est donc très souvent soumise à la procédure de « contrôle des structures ».
Mais il existe deux exceptions à connaître, pour lesquelles la transmission du domaine viticole est soumise à une simple déclaration. La première exception vaut pour la vente d’un domaine cédé à un membre de la famille (jusqu’au 3e degré) lorsque trois conditions sont remplies :
– l’acquéreur possède les diplômes requis ou une expérience professionnelle d’au moins 5 ans à temps plein sur les quinze dernières années ;
– le domaine est libre de location ;
– le vendeur est propriétaire depuis au moins 9 ans.

La seconde exception vise les transmissions soumises à l’accord de la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER). L’accord de la SAFER vaut, en effet, autorisation d’exploiter.

O’N : Vous évoquez la SAFER, acteur important dans le monde agricole. A-t-elle un rôle spécifique lors de la transmission d’un domaine viticole ?

L. Tornier : Oui, car la SAFER possède un « droit de préemption ». C’est une procédure qui permet à la SAFER d’acquérir en priorité un domaine viticole mis en vente dans le but de maintenir la vocation agricole du bien et de protéger l’environnement et l’aménagement du territoire. Le propriétaire du domaine viticole n’est alors pas libre de vendre son bien à l’acquéreur de son choix et aux conditions qu’il souhaite.
Ce droit de préemption est toutefois exclu dans certaines situations, et notamment lorsque le domaine est cédé à un membre de la famille (jusqu’au 4e degré inclus), lorsque le domaine est vendu à un salarié, un locataire, etc.
Que le droit de préemption soit applicable ou non, il doit malgré tout être notifié à la SAFER. C’est le notaire qui va s’en charger. Il va remplir un formulaire administratif, appelé « déclaration d’intention d’aliéner » (DIA), qu’il va notifier à la SAFER par lettre recommandée avec AR, au moins 2 mois avant la vente.
La SAFER a alors 2 mois pour faire connaître sa décision, lorsqu’elle peut mettre en œuvre son droit de préemption. Trois situations peuvent alors se présenter :
– soit la SAFER renonce à son droit de préemption ;
– soit la SAFER préempte aux prix et conditions indiquées dans la DIA ;
– soit la SAFER préempte tout en effectuant une contre-proposition.
Lorsque la SAFER renonce à son droit de préemption, elle va faire connaître sa décision en s’adressant au notaire ou en restant silencieuse durant le délai de 2 mois imparti. Le vendeur et l’acquéreur peuvent alors conclure la vente aux prix et conditions convenus, dans un délai d’un an à compter de la notification de la DIA faite à la SAFER. Une fois la vente conclue, celle-ci doit être notifiée à la SAFER dans les dix jours. Notez que si le prix ou les conditions de la vente convenus entre le vendeur et l’acquéreur sont modifiés, il faut de nouveau notifier une DIA à la SAFER.

O’N : Que se passe-t-il si la SAFER décide de préempter le domaine viticole, objet de la vente ?

L. Tornier : Si la SAFER décide de préempter, elle doit faire connaître sa décision dans le délai de deux mois qui lui est imparti. Elle peut préempter aux prix et conditions indiqués dans la DIA. Dans ce cas, la SAFER se substitue simplement en lieu et place de l’acquéreur qui est évincé et le propriétaire ne peut pas refuser de vendre son domaine viticole à la SAFER, sans pouvoir modifier le prix et les conditions de vente.
Mais la SAFER peut décider de préempter tout en faisant une contre-proposition, généralement à la baisse, qu’elle doit justifier. Le propriétaire a alors six mois pour répondre, son silence valant acceptation de la contre-proposition :
– soit il refuse la contre-proposition de la SAFER et il doit alors retirer son domaine de la vente ;
– soit il accepte la contre-proposition ;
– soit il accepte le principe de la vente, mais conteste le prix proposé : le tribunal paritaire des baux ruraux est alors saisi afin de fixer un prix de vente.

O’N : La transmission d’un domaine viticole a nécessairement des conséquences fiscales : quelles sont-elles ?

L. Tornier : La vente d’un domaine viticole est susceptible de générer une plus-value qui sera alors soumise à l’impôt sur les bénéfices dû par le vendeur. Mais un dispositif spécial peut toutefois s’appliquer, permettant au vendeur de bénéficier d’une exonération totale ou partielle. Pour cela, plusieurs conditions doivent être remplies :
– l’activité viticole doit avoir été exercée pendant au moins cinq ans ;
– pour une exonération totale, les recettes ne doivent pas excéder 250 000 € durant les deux années civiles précédant la vente ;
– pour une exonération partielle, les recettes ne doivent pas excéder 350 000 € durant les deux années précédant la vente.
Enfin, sachez que la vente d’un domaine viticole est soumise au seul droit d’enregistrement fixe de 125 €, quel que soit le montant du prix de vente.


La transmission d’un domaine viticole est complexe : surface du domaine, identité de l’acquéreur, présence ou non d’un locataire, etc. sont autant d’éléments qui peuvent avoir pour conséquence de soumettre la transmission à une procédure d’autorisation auprès de la Préfecture ou permettre à la SAFER de mettre en oeuvre son droit préemption. 

 

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