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Un diagnostic de performance énergétique 2.0

Depuis le 1er juillet 2021, un nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) a vu le jour. Sa méthode d’élaboration a été unifiée et fiabilisée, ce qui permet désormais au locataire ou à l’acquéreur à qui il est fourni de s’en prévaloir à l’égard du bailleur ou du vendeur en cas de contenu erroné.

Le gouvernement entend lancer une vaste réforme pour que les logements soient énergétiquement plus performants dans les années à venir et pour permettre aux occupants de réaliser des économies. Outre les leviers financiers et fiscaux, cette réforme a notamment revu la réglementation encadrant le diagnostic de performance énergétique (DPE), comme nous l’explique Caroline Ménard, avocat chez Oratio Avocats.

 

Pour commencer, pouvez-vous nous expliquer ce qu’est le diagnostic de performance énergétique ?

C. Ménard : Lors de la location ou de la vente d’un bien immobilier, le locataire ou l’acquéreur va poser de nombreuses questions pour connaître l’état du bien immobilier. Pour y répondre, la loi impose au vendeur du logement ou au bailleur de faire établir, par un diagnostiqueur immobilier, un « dossier de diagnostics techniques » (DDT). Ce dossier comporte un certain nombre de diagnostics qui vont varier selon l’état du bien immobilier (diagnostic électrique, diagnostic gaz, diagnostic amiante, etc.). Parmi ces diagnostics figure le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Ce DPE permet de répondre aux questions du locataire ou de l’acquéreur sur les performances énergétiques du bien immobilier.
Concrètement, le DPE va évaluer la consommation d’énergie d’un logement ou d’un bâtiment et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il prend la forme d’une échelle graduée de A à G, qui classe les logements en fonction de leur consommation énergétique.
Il est établi par un diagnostiqueur, qui est un professionnel indépendant satisfaisant à certains critères, notamment de certification, et ayant souscrit une assurance professionnelle. Son tarif n’est pas réglementé. Les coûts pratiqués, variables en fonction notamment de l’année de construction et de la taille du bien à évaluer, sont généralement compris entre 100 € et 250 €.

Pourquoi est-il apparu nécessaire Pourquoi nécessaire de réformer le DPE ?

C. Ménard : Il était devenu nécessaire de réformer le DPE pour plusieurs raisons.
La première est qu’en l’absence d’unification des méthodes de réalisation du DPE, son contenu pouvait s’avérer erroné, ce qui faussait l’appréciation de la performance énergétique des logements, dont la problématique se trouve de plus en plus au coeur des préoccupations sociales, environnementales et politiques ces dernières années.

Cette absence de méthode efficace et unifiée avait, en outre, une conséquence juridique : le DPE n’était pas « opposable ». En clair, si son contenu se révélait erroné, le locataire ou l’acquéreur ne pouvait pas s’en prévaloir à l’encontre du vendeur ou du bailleur. Il s’agit là d’une situation unique, car tous les autres diagnostics composant le DDT sont opposables.

Remédier à cette absence d’opposabilité juridique du DPE est la deuxième raison pour laquelle ses modalités de réalisation devaient être réformées.
Enfin, une troisième raison explique la réforme du DPE : depuis sa création, les méthodes de construction et d’isolation ont considérablement évolué, de même que les enjeux écologiques. Il est donc apparu nécessaire de moderniser son contenu tout en le rendant plus lisible et transparent.

Revenons sur la première raison de la réforme du DPE : quelle méthode a été retenue pour le fiabiliser ?

C. Ménard : Avant d’expliquer la nouvelle méthode, il faut revenir sur l’ancienne méthode pour comprendre son problème de fiabilité.

Les diagnostiqueurs utilisaient la méthode dite « sur facture » : ils évaluaient la consommation énergétique des logements sur la base des factures d’énergie payées par leurs occupants et non des caractéristiques du bâtiment. En pratique, cette méthode manque de fiabilité, car elle amène à donner deux étiquettes différentes pour des bâtiments identiques, voire à des « DPE vierges » en l’absence de factures.

La nouvelle méthode de calcul, dite « méthode de calcul 3CL-DPE 2021 », s’appuie uniquement sur les caractéristiques matérielles du logement, comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou, le système de chauffage.

Elle intègre également de nouveaux paramètres pour obtenir une évaluation plus représentative de la performance du bâtiment : consommations énergétiques en matière d’éclairage et d’auxiliaires, mise à jour des scénarii météorologiques, prise en compte des équipements les plus récents ou encore calcul thermique amélioré.
En conséquence, le DPE réalisé a un contenu sûr, ce qui le rend opposable au vendeur ou au bailleur, comme les autres diagnostics immobiliers (électricité, amiante, gaz, etc.).

Vous nous avez dit que le contenu du DPE était modifié. Quelles sont les nouveautés à connaître ?

C. Ménard : Le nouveau DPE va insister sur les actions de rénovation énergétique à entreprendre en priorité et proposer des scénarii de travaux, de manière compréhensible et pédagogique pour les propriétaires.

En outre, pour plus de transparence, un indicateur va mentionner explicitement une évaluation de la facture énergétique théorique du logement, sous forme de fourchette. Il sera obligatoire sur les annonces immobilières à partir du 1er janvier 2022. Également, à compter de cette date, les annonces immobilières devront comporter une indication sur le montant des dépenses théoriques annuelles de l’ensemble des usages énergétiques.

Plus précisément, le nouveau DPE comporte les nouvelles
informations suivantes :

– une information sur les énergies d’origine renouvelable
produites par les équipements installés à demeure et utilisées
dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause ;
– le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d’une échelle de référence prenant en compte la zone climatique et l’altitude, établie en fonction de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
– le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d’une échelle de référence prenant en compte la zone climatique et l’altitude, établie en fonction de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;
– des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment (sans augmenter la quantité d’émissions de gaz à effet de serre), accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité ;
– des éléments d’appréciation sur la capacité du bâtiment ou de la partie de bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale.

Mais, outre le contenu, c’est également le design du DPE qui est modifié. Jusqu’à présent, le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’un logement était synthétisé en deux étiquettes classées de A pour la meilleure performance à G pour la plus
mauvaise :
– une étiquette énergie, qui renseignait sur la consommation conventionnelle du logement en énergie primaire ;
– une étiquette climat, qui renseignait sur les émissions associées de gaz à effet de serre (GES).

Désormais, la nouvelle étiquette de performance énergétique est une synthèse de ces deux étiquettes et prend donc en compte à la fois l’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre.
Notez que l’information sur l’étiquette « climat » est toujours affichée afin de sensibiliser les Français à l’empreinte carbone de leur logement.

À la suite de cette réforme, quel est le sort des anciens DPE ?

C. Ménard : Se pose en effet la question de l’articulation de cette réforme, dont les nouvelles dispositions sont applicables depuis le 1er juillet 2021, avec la durée de validité du DPE qui reste fixée à dix ans.

Concernant les « anciens » DPE, lorsqu’ils ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :
– les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;
– les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Pour rappel, les DPE réalisés avant le 1er janvier 2013 (date d’entrée en vigueur d’une précédente réforme pour tenter de fiabiliser les DPE) ne sont plus valables.

Pour terminer, d’autres aspects de la réforme sont-ils à retenir ?

C. Ménard
: Oui, car il faut savoir que les nouveautés qui s’appliquent depuis le 1er juillet 2021 s’inscrivent dans une réforme plus globale visant à la rénovation énergétique des biens immobiliers.

Le Gouvernement prévoit, en effet, d’interdire, à partir de 2028, la location des «  passoires énergétiques », qui sont les logements les plus énergivores et qui correspondront aux lettres F et G de l’échelle de ce nouveau DPE.

L’interdiction sera progressive : en 2023 pour les logements les plus énergivores (consommation supérieure à 450 kWh/m².an d’énergie finale), 2028 pour tous les logements F et G. Cette mesure est prévue dans le projet de loi Climat actuellement en discussion devant le Parlement, qui prévoit aussi de rendre obligatoire l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux pour les copropriétés. Ce projet de plan pluriannuel de travaux inclura un DPE à l’échelle de la copropriété, qui sera rendu obligatoire à partir de 2024 pour tous les bâtiments d’habitation collective. Ce DPE « collectif » permettra facilement aux copropriétaires qui le souhaitent d’en retirer un DPE « au lot », qu’ils pourront utiliser s’ils veulent mettre leur bien en location ou en vente.

Enfin, toujours dans le cadre de copropriétés, il sera possible de faire réaliser un DPE à l’échelle du bâtiment, qui pourra être facilement décliné pour obtenir un DPE individuel valable pour chaque lot. Les copropriétaires qui le souhaitent pourront faire réaliser un DPE individuel spécifique à leur logement, notamment pour faire valoir des améliorations de la performance énergétique réalisées en partie privative.

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