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Vente immobilière : avec ou sans TVA ?

Si, par principe, les ventes immobilières réalisées par un assujetti à la TVA, agissant en tant que tel dans le cadre de son activité économique, sont soumises à la TVA, certaines sont expressément exonérées de taxation par la loi. Quant à la base d’imposition à retenir en cas de taxation (prix total ou marge réalisée), elle dépend de la nature du bien cédé et de l’exercice ou non d’un droit à déduction lors de l’acquisition initiale.

À l’occasion d’une opération de vente immobilière réalisée par un professionnel assujetti à la TVA, la question de la soumission à la TVA va nécessairement se poser. La vente sera-t-elle (ou non) soumise à la TVA ? Si la réponse est positive, sera-t-elle taxée sur le prix de vente total ou sur la marge ? Réponses avec Annabelle Bézier, avocat chez Oratio.

Les ventes immobilières réalisées par des professionnels sont-elles soumises à la TVA ?

Annabelle Bézier : Les ventes d’immeubles qui sont réalisées par un professionnel assujetti à la TVA agissant en tant que tel dans le cadre de son activité économique sont, par principe, soumises à la TVA, exceptions faites de celles qui sont expressément exonérées par la loi.

Dès lors, les ventes de terrains à bâtir et d’immeubles neufs sont soumises de plein droit à la TVA.

Pour mémoire, les « terrains à bâtir » se définissent comme des terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées au vu des documents d’urbanisme (plan local d’urbanisme, carte communale ou tout autre document tenant lieu de document d’urbanisme).

Quant aux « immeubles neufs », il s’agit des immeubles bâtis qui sont achevés depuis cinq ans au plus, à savoir : les constructions nouvelles et les immeubles existants ayant subi des travaux aboutissant soit à une surélévation, soit à une remise à neuf.

Les travaux en cause sont ceux qui portent sur la majorité des fondations, sur la majorité des éléments hors fondations qui déterminent la résistance et la rigidité de l’ouvrage, sur la consistance des façades (hors ravalement) ou sur certains éléments de second œuvre (dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun d’eux).

L’immeuble sera donc considéré comme neuf dès lors que l’une de ces quatre composantes (fondations, résistance et rigidité, consistance, ou second œuvre) est remise à neuf.
Précisons que pour déterminer si une vente doit ou non être soumise à la TVA, l’intention de l’acquéreur au moment de la vente, de même que l’usage effectif qui est fait du terrain, est sans incidence.

En revanche, la qualité du vendeur (assujetti ou non à la TVA) et de l’acquéreur (assujetti ou non à la TVA) est déterminante : suivant la qualité des parties, la vente sera soit soumise à la TVA, soit exonérée, soit située hors du champ d’application de la taxe.

Si le vendeur n’est pas assujetti à la TVA (un particulier par exemple), ou s’il s’agit d’un professionnel qui n’agit pas dans le cadre de son activité économique, la qualité de l’acquéreur est sans incidence : la vente ne sera pas soumise à la TVA.

Vous avez indiqué que, par exception, certaines ventes sont exonérées de TVA par la loi. Pouvez-vous nous en dire plus ?
A. Bézier : Effectivement, le principe de soumission à la TVA des ventes d’immeubles réalisées par un assujetti comporte deux exceptions : les terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir et les immeubles achevés depuis plus de cinq ans.
Si ces ventes immobilières échappent normalement à la taxation, l’assujetti peut, s’il le souhaite, opter pour le paiement de la TVA, dans l’acte qui formalise la vente.
L’intérêt d’une telle option tient essentiellement au fait que l’assujetti pourra récupérer la TVA payée (on parle de droit à déduction de TVA) sur l’ensemble des frais et charges engagés à propos de l’immeuble : factures d’entretien, travaux éventuels, etc.
Si au cours d’une même vente, des immeubles ou fractions d’immeuble relevant de règles différentes sont cédés, l’option doit être exercée distinctement pour permettre de déterminer la base d’imposition de chaque immeuble.
Sont par ailleurs exonérées de TVA, de plein droit et sans possibilité d’option, les transmissions d’une universalité totale ou partielle de biens, réalisées entre redevables de la TVA, c’est-à-dire entre personnes tenues, de par leur activité, au paiement effectif de la TVA.
La transmission d’une universalité de biens (totale ou partielle) est un terme technique qui désigne, en réalité, la cession d’un fonds de commerce ou de tout ou partie d’une entreprise permettant à l’acquéreur de poursuivre une activité économique de façon autonome.
La dispense de taxation s’applique lorsque l’immeuble se rattache à l’universalité transmise, mais également lors de la cession isolée d’un immeuble affecté à une activité de location immobilière soumise à la TVA avec reprise, avec ou sans négociation, du ou des baux en cours, qui intervient au bénéfice d’un cessionnaire qui continue de soumettre la location à la TVA.

Comment sont taxées les ventes soumises à la TVA ?

Annabelle Bézier : En principe, les ventes immobilières suivantes soumises à TVA et réalisées par un assujetti sont taxées sur le prix de vente total, et ce quelle que soit la qualité de l’acquéreur (assujetti à TVA ou non assujetti) :

– immeubles neufs ;
– terrains à bâtir lorsque l’achat de ce terrain a ouvert droit à déduction pour le vendeur, c’est-à-dire lorsqu’il a pu récupérer la TVA versée au moment de l’acquisition ;
– immeubles achevés depuis plus de cinq ans, lorsque le vendeur a opté pour le paiement de la TVA et, lorsque l’acquisition de l’immeuble a ouvert droit à déduction ;
– terrains qui ne sont pas à bâtir, lorsque le vendeur a opté pour le paiement de la TVA.

Ce principe supporte toutefois une exception qui consiste à ne soumettre à la TVA que la marge réalisée par le vendeur, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.

Sont soumises à la taxation sur la marge, quelle que soit la qualité de l’acquéreur (assujetti à TVA ou non assujetti), les ventes :

– de terrains à bâtir lorsque l’achat n’a pas ouvert droit à déduction pour le vendeur ;
– d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans lorsque l’achat n’a pas ouvert droit à déduction pour le vendeur.

Y a-t-il des conditions à respecter pour bénéficier du régime de taxation sur la marge réalisée ?

Annabelle Bézier : Pour pouvoir appliquer ce régime dérogatoire de taxation, l’administration fiscale exigeait que le bien acquis soit revendu à l’identique, tant au regard de ses caractéristiques physiques qu’au regard de ses caractéristiques juridiques.

Selon elle, si un assujetti achetait un terrain à bâtir et le revendait ensuite par lots, la vente ne pouvait pas bénéficier du régime de taxation sur la marge : la vente des lots était soumise à taxation sur le prix de vente total de chacune des parcelles, sauf à ce que la division parcellaire soit intervenue avant même la signature de l’acte d’achat du terrain.

Estimant toutefois que le critère d’identité physique peut être difficilement applicable en pratique, l’administration a assoupli sa position pour les opérations d’aménagement foncier et a précisé* qu’en cas d’achat de terrains par un lotisseur (ou un aménageur), qui les revend ensuite par lots, le régime de taxation sur la marge, peut s’appliquer dès lors que :

– le professionnel n’a pas récupéré la TVA au moment de l’achat du terrain ;
– le terrain acquis et le terrain vendu conservent une identité juridique.
Les juges du fond, quant à eux, considéraient, jusqu’à présent, que pour bénéficier du régime de taxation sur la marge, le fait que le terrain vendu ne soit pas identique (sur le plan juridique et physique) au terrain acheté était sans incidence.

Ainsi, dès lors que l’assujetti n’avait pas récupéré la TVA au moment de l’achat du bien, il pouvait bénéficier de la TVA sur la marge au moment de sa revente.
Récemment pourtant, le Conseil d’État a rendu une décision de principe contraire à la position des juges du fond **.

Dans cette affaire, un marchand de biens a acheté une parcelle de terrain à un particulier sur laquelle se trouvait un immeuble d’habitation qu’il a fait démolir. Parce que les particuliers ne sont pas assujettis à la TVA, la société n’a bénéficié d’aucun droit à déduction de TVA au moment de son achat.

Quelque temps plus tard, à la suite de la division de cette parcelle, le marchand de biens a revendu sept lots, dont six terrains à bâtir et, puisqu’il n’a pas pu récupérer la TVA au moment de l’achat du terrain, il a soumis l’opération de revente à la TVA calculée sur la marge.

À l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration a maintenu sa position habituelle et lui a refusé le bénéfice du régime dérogatoire de taxation sur la marge, le bien revendu n’étant pas, juridiquement, le même que celui acheté.

Étonnamment, le Conseil d’État a ici confirmé la position de l’administration et rappelé que le régime de la TVA sur marge s’applique aux ventes de terrains à bâtir achetés en vue de leur revente, et non aux ventes de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère de terrain bâti, puis ont perdu cette qualité du fait de la démolition par le marchand de biens de l’immeuble qui y était édifié.

Reste aujourd’hui à savoir si les juges du fond se rallieront à la position du Conseil d’État, ou feront de la résistance, comme cela peut être le cas parfois.

Qu’en est-il des droits d’enregistrement ?

Annabelle Bézier : Comme lors de toute vente immobilière, lorsqu’un professionnel soumis à TVA vend un bien immobilier, la question des droits d’enregistrement se pose.

Ils seront effectivement dus à un taux qui varie selon :

– la qualité de l’acheteur (professionnel soumis ou non à TVA) ;
– la base d’imposition à TVA (taxation sur le prix total ou sur la marge) ;
– la souscription, par l’acheteur, d’un engagement de construire dans un délai de quatre ans suivant l’achat, ou d’un engagement de revendre le bien immobilier dans un délai de cinq ans suivant l’achat.

*Réponse ministérielle Vogel du 17 mai 2018, Sénat, n° 04171
**Arrêt du Conseil d’État du 27 mars 2020, n 428234

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